关于加强储备地块出租管理的实践与思考.ppt

三、土地储备的程序和方式 10、交付土地 根据合同约定的交付期限和方式 ，原土地使用权人向县土地储备中心交付被收购的土地和地上附着物； 被收购的土地使用权一经交付，即纳入政府土地储备库，原则上由土地储备中心实行“净地管理”。 1、提出申请 2、权属核查 3、征询意见 4、补偿测算 5、方案报批 8、支付土地收购补偿费用 9、办理权属变更手续 6、收购公告 7、签订土地收购合同 10、交付土地 9、办理权属变更手续 10、交付土地 四、储备土地的 管理和利用 四、储备土地的管理和利用 2002年 2002年实施的《衢州市土地储备管理办法》第二十一条第二款中规定： 已收储的土地在出让前，市土地储备中心可以依法将储备土地的使用权单独或者连同地上建筑物一并出租、抵押或者临时改变用途。 2007年 2013年 2014年 1相关法律条文 2002年 四、储备土地的管理和利用 2007年11月，由国土资源部牵头，财政部和中国人民银行共同参与制定的《土地储备管理办法》出台，作为涉及土地储备制度的最高效力的规章使用，有关储备土地供应前临时利用方式中的出租行为，在第21条规定了储备土地的利用方式 ： “在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物、通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地应征得抵押权人同意。储备土地临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应”。 这是整部规章里唯一一条有关储备土地供应前利用方式中的租赁行为，也是储备土地可以出租的法律依据。 2007年 2013年 2014年 1相关法律条文 2002年 四、储备土地的管理和利用 2013年开政发[2013]109号文件 《开化县土地储备管理实施办法》。对储备土地管理和利用在程序上进行了规定，临时利用未进行相关的规定。 2007年 2013年 2014年 1相关法律条文 2002年 四、储备土地的管理和利用 2014年开化县人民政府为依法有序推进我县国有房地产公开出租工作，进一步规范国有房地产出租行为，开政办下发了[2014]26号文件，文件要求，出租国有房地产，应严格履行审批手续。未经批准的不得对外出租。 该文件对国有房地产的公开出租程序进行了详细的规定。 2007年 2013年 2014年 1相关法律条文 现有存量储备地块由于面积小、控规限制及规划功能未确定等原因都不能对外单独开发建设。我县先后13宗对外出租。由于政策处理不到位和措施等原因造成储备土地租金收取困难，严重影响了我县土地储备工作的进展。 2015年1月份以来，以公开招租方式出租只有4宗，在公开招租过程中出现了诸多事前未能考虑到难题。 2、我县 储备中心 管理现状 四、储备土地的管理和利用 我县土地储备中心成立于2012年2月，截止至2015年7月止，我县纳入政府储备的土地有47宗，共计8.5024公顷，收储成本3.5446亿； 五、问题与建议 五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议 存在问题 1、储备地块出租管理细则需进一步明确 开化县开政办发[2014]26号文件对国有房产公开招租进行了程序上的规定，对确保国有房地产出租做到公开、公平、公正有一定保障作用，但我们在对文件的执行过程中，也出现了许多当初意想不到的问题。如公开出租时的价格评估特别是装修评估，各个单位做法是不一致的，有的单位采取的是由原承租户找评估单位，自付评估费用，我中心采取的是由我中心出评估费用，正是因为两种方式不同，导致评估价格层出不穷。从而提高了招租过后的腾空工作难度。新承租户认为我们的装修费评估过高，老承租户认为我们的评估费太低，各方的期望值都很难达得到一致。 监管 协调 制度 制度 五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议 2、土地出租后难以监管 土地租后的使用缺乏有效的监督和管理 。虽然《土地储备办法》第21条规定了储备土地的利用方式 ，即在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地连同一上建筑物，通过出租、临时使用等方式 加以利用，设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权的同意。 储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不影响土地供应，但从实践中真正被无偿收回的租后土地少之又少。 同时对于土地租赁方未按用途等约定条件使用的，我们在项目实施初期很难对此进行认定认定时已经形成了违约事实，难以在源头上把关。 监管 协调 制度 制度 监管 存在问题 协调 五、关于储备地块房屋出租管理的问题与建议 制度 存在问题 3、土地储备机构和其他部门之间需要一定的协调 土地收购储备工作是一个比较复