西安市地铁二号线住宅物业研究报告.doc

西安市地铁二号线住宅物业研究报告 来源： 西安房地产信息网 ????时间： 2011-07-30 ? ????放眼全球，但凡国际化大都市，无一不拥有完整的地铁交通轨道系统。随着城市化的不断发展，地铁成为城市交通难题的一个重要手段。目前我国许多大城市都纷纷策划修建大、中运量的地铁项目，除北京、上海、广州、深圳、天津等城市已经建成并运营地铁外，全国其它在建以及规划有地铁的城市超过20多个。????靠地铁致富，港铁集团就是一个典范。在香港，港铁集团凭借对地铁沿线土地资源的开发，以及对地铁物业升值空间的高瞻远瞩，赚得盆满钵满。它甚至被称为香港第一大地产商。而香港最贵的商铺也是属于如假包换的 “地铁楼盘” 。香港地铁的开通令地铁沿线房地产开发的投资回报率达到15%，地铁上盖物业平均升值达到近50%，按香港的情况分析，地铁沿线物业与非沿线物业的理性价差在至少在30%以上。广州、北京、上海的某些地铁物业因为地铁的开通，价值甚至数十倍增长。????西安地铁二号线也即将正式运行，这给西安的房地产市场造成了什么影响呢？ 定义????地铁物业是以地铁站为中心，半径不超过500米的范围内的建筑物。????地铁上盖物业，则是指楼盘就在地铁站上面或者紧挨地铁站出口的建筑物。????不过现在很多楼盘都标榜自己是地铁物业、地铁交通，其实可能要走个十几二十分钟，甚至有的楼盘距地铁站两三公里，这些应该叫做地铁沿线物业。西安市地铁及沿线物业现状????由于9月28号地铁二号线将正式运营，所以目前市民对地铁二号线的关注度最高。 人们的置业半径正在迅速的扩大，在地铁沿线买房已经成为一种趋势。即将呈现的二号线让人们真切的感受到地铁物业所带来的经济价值。轨道交通覆盖下的地铁物业，其巨大的升值潜力，已是广大购房者深谙的定律。????我们对二号线周边项目进行了调查，当然影响房价的因素是多种多样的，但此次我们只考虑地铁对房价的影响，其他因素暂不考虑，并从两个角度进行了如下分析：角度一：纵向比较????我们针对目前在售的地铁二号线沿线的各个居住圈的项目进行了调查，并选举了典型楼盘，具体见下表: 地铁沿线项目价格一览表 ????从地铁沿线项目价格一览表中可以看出：各个项目均保持了平稳增长的发展态势。由于个别居住圈兴起的比较早，所以也较早的得到人们的认可，比如位于南门、南稍门周边的珠江时代广场和南门国际项目，位于小寨附近的小寨金莎项目。但是，起价较高的项目却不是增长率最大的项目，这是因为，地铁将地段的差异性大大减小，缩短了空间距离，人们除了关注交通因为以外，会更加关注居住的舒适度。????在调查取证中我们发现，地铁二号线周边的项目均有一个特点就是：体量不大、去化快、价格高、商业配套多、公寓多、户型两极分化、绿化低、主打投资产品。这是因为地铁出行比较适合一般的上班族，所以被更多的年轻刚需置业和投资人群偏爱，而别墅类高档产品所面对的客户群的出行方式以自驾为主，对地铁的依赖性较小。????我们对地铁二号线沿线项目和西安市全市均价进行了对比分析：????? 项目　 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011上半年 全市 3599 4357 4913 5398 5900 6500 二号线沿线 3600 4530 5190 5650 7471 7500 全市均价与二号线沿线价格走势对比分析? ????从图中我们可以看出：2006年、2007年地铁二号线周边的房价与西安全市的均价相差不大。但从2007年开始，二号线沿线的房价涨幅开始出现明显高于西安市均价的涨势，尤其是在2009到2010年间，地铁沿线房价出现大幅度的增长，2010年地铁二号线周边的房价已高于西安均价26.7%。2010年到目前为止，由于政府颁布的多项政策，对二号线周边项目的房价也起到了一定的抑制作用，但还是高于全市均价大约15.4%。角度二：横向对比 ????为了保证调查结果的真实性，在取例过程中我们尽量选取了同一个商圈内的所有项目进行比较。龙首村居住圈的三个项目均沿地铁线分布，而自强西路居住圈的三个项目相对远离地铁二号线。因为沿线多为区划较快的项目，所以一定程度上限制了我们的调查。????从表中我们可以看出：地铁二号线沿线的项目均价远远超过了非地铁物业的均价，2009年地铁物业高出非地铁物业37.3%；2010年高出25.7%；2011年上半年高出28.4%。????下图为地铁物业、非地铁物业和城北区均价的对比走势图： ????因为城北区开发较晚，所以我们进行了最近四年的比较。从上图的走势中我们看出：地铁物业的均价远远高出非地铁物业和城北区均价的走势。2008年高出38.5%。2009年高出39.7%，为近四年最高。2010年高出18.