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浅析小产权房折射的法律问题 　　摘 要 小产权房是具有中国特色的一种房地产形式，本文主要介绍了其存在的典型特点以及其法律地位，并且探讨了其所形成的原因及存在的现状，小产权房问题一直得到国家的重视，小产权房之所以存在这样尴尬的处境，最主要的原因基于我国二元制的土地结构，这也是合法化小产权房的关键所在。 　　关键词 小产权房 二元制土地结构 农村现状 法律问题 　　中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.07.138 　　小产权房问题存在已久，但是自2006年被称作“中国小产权房第一案”的“宋庄画家村”案把沉睡已久的小产权房问题推向了风口浪尖。虽然本案已经终结，但是带给我们的反思与研究却一直在持续，经过本次案件，小产权房重回大众视野，同时也成为房地产界、经济学界、社会学界以及法学界研究的一大热点问题，随着时间的流逝，其热度有增不减。 　　一、小产权房的概述 　　（一）小产权房的概念 　　到底我们所谈到的“小产权房”是何种概念呢？其实法律法规以及相关政策并未有明确的概念或定义去诠释，而只是在社会实践中一种约定俗成然后被大众广为接受的一种称谓，本文中所讲的小产权房是指相对于大产权房即五证（国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程开工许可证）齐全从而获得县级以上人民政府或者县级以上人民政府房产主管部门颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书的房屋而言的，因为其依赖于农村集体所有的土地，其开发建设并未取得相应的许可，其土地性质也未进行改变也未缴纳相应的土地出让金等费用，其购房合同也不会在房管局给予备案，而向本集体经济组织内村民出售的房屋，其所获得一般只是乡一级政府或者村委会所颁发给村民的“房产证”，这并不是真正意义上的产权证。基于这种性质小产权房并不能真正的进行流转，其获得方式大部分都是通过旧城改造、城中村改造、新农村建设、拆迁安置等途径和形式建设的 。笔者对于其存在的背后的“强拆问题”、“农民被上楼”问题不做研究与讨论只是对于存在于农村现状当中以及我们视野范围内的小产权房所折射出的一些法律问题进行浅析，观点仅代表笔者个人观点，也希望本文可以起到抛砖引玉的作用。 　　（二）小产权房的特征 　　1.建设于农村集体所有的土地上： 　　基于对小产权房概念的概述，我们不难发现，本文中所讲的“小产权房”最重要的特征就是建设于农村集体所有的土地之上，也正因为这个特征使小产权房具有了典型的中国特色。 　　2.依赖于农村集体组织中农民的身份： 　　小产权房因为其建设于农村集体所有的土地上所以天然的对农村集体组织中村民的身份具有了依赖性，小产权房的开发也很大程度上给村民带来了经济效益。 　　3.不是国家合法承认的产权： 　　因为小产权房的整个开发建设并不是与普通商品房程序一样，其也并未取得相应的手续、得到相关的许可和证书，而一般只是以村集体的名义建设，相对于合法的商品房省去了很多必要的流程。 　　不容置疑，中国房地产业的持续发展造成了房价的持续攀升，令很多购房者“望房兴叹”基于此种情况，相对价廉的小产权房如雨后春笋般进入大众视野。 　　二、探究小产权房出现的原因 　　小产权房的出现是伴随着中国农村经济发展的增速以及农民收入增加而出现的，其客观上也促进了农村经济的发展，究其原因，可归纳于以下方面： 　　（一）土地制度的二元结构是小产权房出现的根本原因 　　从我国《宪法》第10条的规定可以看出我国的土地所有权分为国有土地所有权和农村集体土地所有权。当然这两种所有权制度在现实生活中是有很大差异的，国家对其所有的土地有绝对的所有权，不容置疑，而与之相反集体的所有权具有相对性；同时国家所有的建设用地使用权可以自由的在市场流通而农村集体所有的建设用地使用权不能自由流转，其流转仅限于本村集体成员之间。这种基于二元制的土地制度在很大程度上造成了国家土地利益的损失同时因为农村宅基地不能对外流转以及宅基地以外的建设用地使用权也不得对外流转，从而导致了农民集体对集体所有土地权利的一种丧失。 　　（二）城市房价的过快增长是小产权房出现的直接原因 　　房价的增长让越来越多的人没有能力购买一套属于自己的住房令这些买房者也只能“望房兴叹”。与此同时，政府主导建设的经济适用房、廉租房等无法满足人们的购房需求。由此手续简便、价格便宜的小产权房进入大众视野，其在很大程度上缓解了城市住房拥挤的状况也减轻了城镇居民的居住压力同时在一定程度上平抑了城市房价并带动了农村当地经济的发展。 　　（三） 城郊农村城市化进程的加快为小产权房的发展提供了现实条件 　　最近几年，我国农村城镇化的进程达到了前所未有的规模，大批农村合并为新社区，大批农房