目前国内个人房地产抵押贷款问题探讨.docVIP

房地产住房贷款及市场失实定价的问题 论点:我国目前商业银行采取的“抵押物价值的确定以该房产在此次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准”是住房贷款政策存在的重大制度性缺陷，也是导致我国房地产市场过热的根本原因。个人认为应该采用成本估价法作为抵押物价值评估的基本方法，加上投入资本的收益现值和贷款人信用贷款额度余值作为发放贷款的估值依据，并且贷款额度不得超过估值。只有这样才能化解目前房地产市场的系统性风险，房地产才会回归正常的社会商品特性，中国房地产市场才会正常理性发展。 一、房地产贷款的相关法律法规 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国担保法》 3、《商业银行房地产贷款风险管理指引》 4、《房地产抵押估价指导意见》 5、《中华人民共和国标准房地产估价规范》 二、法律法规知识点 　　1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第三节，第四十七条，第四十八条，第四十九条； 2、《中华人民共和国担保法》第三章，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释； 3、银监会颁发的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，第三十八条“抵押物价值的确定以该房产在此次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准”，“商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。”； 4、建设部、人民银行、银监会等三部委颁发的《房地产抵押估价指导意见》，第十五条“应充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不应高估市场价值，不应低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。”，“在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。　　在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。　　在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。　　在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。　　房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。 ”。 5、《中华人民共和国标准房地产估价规范》估价方法5.1.4“有条件使用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”； 三、存在问题 （一）抵押物价值的高估 　　抵押贷款是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说，买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。（出处：百度百科） 根据现行的商业银行贷款管理流程规定，办理房地产贷款业务首先要确定房地产抵押价值,三部委指导意见采取的是“由抵押当事人协商议定或者由房地产估价机构进行评估”。 1、“抵押物价值的确定以该房产在此次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准”是造成房价高企的核心因素，房地产商借此获取惊人的利润则是利益驱动。房地产商想尽一切办法抬高交易价格，以便获取以此为基础确定的高额房地产贷款。银行发放的贷款金额远大于所购房屋的真实价值，而这部分高于其真实价值的以成交价为基础确定的贷款，经由购房者出面借贷，最终落到房地产商的手中。在房地产低迷的几年中，房地产商通过假购房合同的方式，伪造住房需求，套取银行贷款。现在通过不断提高售价的方式，采取所谓饥饿营销的方式，与中介机构和媒体、所谓专家、业内人士一起哄抬房价，套取银行贷款。 2、银行将估价机构的估价结果作为贷款额度的衡量指标。房地产估价机构面对的利益诱惑：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以抵押人希望高估抵押物。以抵押贷款为目的估价中，委托方大多数是抵押人，估价机构是为委托方服务并收取佣金，估价机构的佣金额也是与评估价格成正比的。 评估机构提高评估价值获取了利益，却形成银行贷款抵押物的价值高估风险 3、在个人住房贷款的实际运作中，无论是商业银行内部自行评估还是委托中介机构进行评估，都简单地根据《地产估价规范》采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出楼盘或房产的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、房产在处置时可能受到的限制和处置成本、以及未来可