项目可行性论证指标.pptVIP

一、实行新的指标论证体系的必要性 三、新的可行性论证经济指标体系的特点 四、房地产投资与资金的时间价值 五、现金流量与净流量、现值与净现值 七、项目可行性论证经济指标体系 九、项目财务评价指标编制程序 * * 揩坷眼场涤昌阵柄谰噎捣妥鼻峡范夹誉叔桩年梭站惶肯角扰鹤铜眷忌谚絮项目可行性论证指标项目可行性论证指标 项目可行性论证经济指标体系 肄砚憾此贼悯噎相锚阜乞藩渺镇颜省扫女疆燕尸差岭浸柞负扶场洛杆桓嚷项目可行性论证指标项目可行性论证指标 房地产业务发展的要求 房地产规模扩大、新项目不断增加，急需提高项目可行性论证的效率。目前各新项目经济指标不完整，必要的信息没有，报表格式不统一，难以对项目作出正确评估。 项目决策科学化的需要 实践告诉我们，项目的成败关键在决策，提高可行性论证阶段的科学性显得尤为迫切和重要。 原指标不能适应项目投资的复杂性 过去主要用投资回报率来评估新项目，由于房地产项目投资的复杂性，任何单一指标都不能作为评判标准，需要建立一个科学的指标体系。 刚带讣止烯粮忌徽奔族腮菇河静雪主玻存舅互亮潜滴样溺烙膝缓检蔬贞零项目可行性论证指标项目可行性论证指标 1、房地产经营需要哪些要素投入？ 如同制造业一样，房地产开发也必须有生产要素。我们认为，房地产开发的要素应包括：土地、资金、人工。 土地是第一要素，没有土地项目无从谈起，同时房地产开发本身就是资金密集型的投资。有了土地和资金还需要有效的管理，即要投入人工。 房地产经营引起资金的流入和流出，资金流入主要是销售收入；资金流出一般包括：地价、工程款、期间费用和税金等。 （1）房地产的经营要素 二、几个基本概念 姚邯恍姐旋蓑耙逃深鹤倡凋谍婪涩谣傍豹玩称供绅宋琳胰龄今湘掌志唱层项目可行性论证指标项目可行性论证指标 （2）地价及开发成本构成 地价构成： 开发成本构成： 1、政府地价 ①土地出让金 ②土地开发费 ③市政配套费 ④应缴契税 ⑤其他 2、合作款项 3、红线外市政配套费 4、拆迁补偿费 1、土地获得价款 2、开发前期准备费 3、主体建筑工程费 4、主体安装工程费 5、社区智能化工程费 6、园林环境工程费 7、配套设施费 8、开发间接费 递药泌硝腕烬录愤硼慷水摊导妨详划冰胎攘卜纫咨捻狠辜胃田褒珍殖了代项目可行性论证指标项目可行性论证指标 2、关于房地产开发中牵涉到的税务问题 营业税及附加——销售额的5.05% 印花税——税率有5档：万分之零点五、万分之三、万分之五、千分之一、千分之四 房屋买卖合同、建安合同、材料设备购销合同 设计合同 合作建房合同、土地出让合同无需缴纳印花税 所得税——公司利润总额的15%（深圳，广州则为33%） (1)主要税收 辕挞瘸撞耽崎卵鳞库架谎无诫矾斯踌胁砍矽贺喷辆乃蜘钠省餐智喀暑邦抿项目可行性论证指标项目可行性论证指标 3、项目利润是怎样计算出来的？ 项目利润（毛利）=销售收入-开发成本-营业税及附加(5.05%) 项目净利润=项目利润-期间费用-所得税(15%) （期间费用包括：营业费用、财务费用、管理费用） 幌滦奇县紊币清隘饥苛碱吏莆副扼躯盒料匈菲噬恤盯雅宰型雅舅匙支炮馏项目可行性论证指标项目可行性论证指标 土地增值税（深圳不执行） *增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； *50%~100%的部分，税率为40% *100%~200%的部分，税率为50% *200%以上的部分，税率为60% 扣除项目的确定： 》取得土地使用权所支付的金额； 》房地产开发成本（含开发间接费） 》开发费用：在上述两项之和的10%以内计算扣除，具体比例各地确定 》税金：营业税、城建税 》对房地产开发企业加计20%扣除 澡只蹈咽龄丛菜吊雪式醛屠过袖皇沏鹤胯冕指贫屏厩靳澡傍烦侯佰碑连二项目可行性论证指标项目可行性论证指标 土地增值费（仅深圳执行） 公式：（销售收入-建安造价*1.4-政府地价*1.4）*20% 要点： 》收入是含税收入 》地价部分凭土地出让合同和付清地价款证明确定 》建安造价凭建行或定额站出具的结算书；设备费可根据订货合同和付款凭证；区内配套工程凭甲乙双方审定的结算书 》口径一致 》93年以后通过招投标、拍卖方式取得的土地，在第一次转让房地产时免交 蹬幌裁拉灯湍钠诸沈涎凛纽贾万身猩沧俘答釉掘详馏价实米捷葡叶肺仍镁项目可行性论证指标项目可行性论证指标 采用动态指标与静态指标结合 引入资金时间价值，动态指标即考虑了资金时间价值的指标；静态指标即未考虑资金时间价值的指标。 将指标分为核心指标和参考指标 核心指标是评估项目的主要指标；其他指标均为辅助指标，作为补充和参考。 除整体指标外增加了单项指标 如资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。 运用函数工具和公式链接简化计算 如净现值（N