美盛中心投资可行性论证研究报告.docVIP

美盛中心 可行性研究报告 河南省豫建房地产评估咨询有限公司 二○○九年五月十七日目 录 第一章 总 论 3 一、项目摘要 4 二、可行性研究报告编制依据、编制原则、编制目的 5 三、主要技术经济指标 6 四、可行性研究主要结论 7 第二章 项目概况 8 一、项目名称 8 三、项目地理位置 13 四、项目拟建规模 13 五、项目设计、监理、装饰设计、酒店管理、物业管理单位情况 13 第三章 项目建设的必要性 18 一、项目提出的背景 18 二、项目建设的必要性 19 第四章 项目投资环境及市场分析 24 一、项目投资环境分析 24 二、房地产市场分析 30 第五章 项目建设的基础条件 45 一、项目的选址 45 二、项目建设条件 45 第六章 设计理念与工程设计方案 48 一、基本设计理念 48 二、总体布局与建筑设计 48 第七章 开发建设及经营计划 57 一、开发建设计划 57 二、经营计划 59 第八章 项目投资估算和资金筹措 60 一、项目总投资估算 60 二、项目投资来源，筹措方式的确定 66 第九章 项目分析及评价 67 二、项目定位 68 三、项目的经营方式及策略 70 四、项目评价 76 第十章 项目经济效益评价 77 一、经营净收入估算 77 二、项目盈利能力分析 84 三、偿债能力分析 87 第十一章 风险分析 88 一、盈亏平衡分析 88 二、敏感性分析 88 第十二章 可行性研究结论与建议 90 一、项目结论性意见 90 二、项目风险及防范建议 92 附表1： 投资计划估算表 93 附表2-1：开发期现金流量表 94 附表2-2：经营期现金流量表 95 附表3： 借款还本付息表 96 附 件 97 第一章 总 论 近年来，郑州建设区域性金融中心、中西部会展中心、区域性文化中心、现代物流中心和中原旅游区接待服务中心等雏形已悄然形成，从而带动更多的商务发展机遇。得“中”独厚，作为全国重要的交通枢纽和商贸城市，城市经济得到快速发展，民营经济日益活跃，对办公空间的需求开始出现，写字楼的产生是一个城市经济发展活跃程度的直接反映。因时而需，郑州已经开始进入“高端形象”商务办公时代。近年来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻郑州，其中有相当数量的置业需求。作为区域性的城市经济中心，郑州对企业有强大的磁场引力。本地企业不断发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。国家对“中部崛起”的政策性支持，郑州将会吸引更多国内外大型企业集团建立中部地区总部，形成黄河中下游地区的总部经济发展中心。如今，随着一些企业的发展壮大，对高档办公空间的需求也应运而生；另外，郑州日益良好的投资环境及特殊的交通枢纽位置，也吸引着一些国内外的知名企业纷纷进驻，写字楼市场呈现出多元化发展，对 “国际级”的专业写字楼提供了更多的发展空间。 美盛中心是郑州美盛房地产开发有限公司在郑东新区拟建开发的一个多元化商业项目，地处郑州市郑东新区（中央行政办公区）核心区域，位于金水东路与农业东路交汇处。坐拥万众瞩目的郑州中央行政商务区核心地段端点，西接郑东新区中央商务建成区，东连郑东新客站和郑开大道，毗邻郑东新区管委会，是郑州地铁一号线途径的重点站，距离郑州新客站2公里，距离郑州机场30公里，地理位置十分优越，是未来郑州发展的行政办公核心区域。美盛中心集国际5A级写字楼、国际5星级（喜来登）品牌酒店及精品商业等为一体的“高标准、高质量、高品位”商务综合体。项目总用地面积：42768.31平方米（64.153亩）；总建筑面积约16万平方米，由三栋塔楼组成。融办公、商务、餐饮、娱乐、购物等多功能于一体的现代化标志性建筑。 为了把项目建成郑州COD标志性建筑，郑州美盛地产聘请了多家国际一流的管理、规划、设计、经营、物业等公司，项目多样物业产品科学组合，良性互动，轻松完善项目产业链，全面提升项目综合价值。为区域内的实力企业提供了与之相匹配的标准化、系统化、科技化的高档办公空间，将在很大程度上提升项目和区域化商务环境档次，成为国内外实力企业发挥才智、扩大财富、可持续发展的总部基地。 郑州美盛地产始终坚持“高品质、高品位、高标准”的理念，所有功能均面向高层次的企业群体，将为国内外企业提供完善而完美的服务，营造更新更好的现代办公方式，同样显示了郑州与国际大都市商务并进的步伐。以房地产开发企业自持物业的运作模式，为投资者、经营者、客户提供多方共赢，创造和谐价值。 一、项目摘要 1.项目背景 郑州美盛房地产开发有限公司根据郑东新区建设的功能需求以及潜在的巨大市场需求，同时为了实现企业经营模