城市综合体戴德梁行：广东省阳江市阳江国际定位报告.ppt

阳江国际大酒店地块研究及策划报告 致广东中鼎集团有限公司 阳江国际大酒店地块研究及策划报告 致广东中鼎集团有限公司 阳江国际大酒店概况 阳江国际大酒店总建筑面积约47500平方米，占地面积约82000平方米。 阳江国际大酒店的客房结构及房价 阳江国际大酒店于1996年开业，开业初期，为阳江当时最高档的酒店。 客房总数248间，主要客房的平均房价为265元/天。客房类型和房价如右表： 阳江国际大酒店的历史经营情况 酒店开业初期（1998～2000年），全年营业收入在5000万元以上。 自2001年开始，营业额逐年下降；2003年开始，酒店已经在亏损经营；至2005年，已经发不出工资。因此，酒店的盈亏平衡点在4000万元左右。 酒店在2004～2006年，客房生意逐渐减少。开业初期，房价按市价的八折出售，中期按五折出售，最差的时候，甚至给旅游团的房价为100元。 正常经营情况下，餐饮的营业收入比客房稍高，如右下表所示。 阳江国际大酒店的历史经营情况 阳江国际大酒店的客户主要为两种类型：会议接待和旅游团，分别占的比例将近40%。散客及商务客户等约占20%。 阳江国际大酒店生意衰退的主要原因透析： 酒店为国企－－中国银行所属，经营者经营主动性较差，管理体制不完善。 政府部门的会议接待较多，回款较迟，影响酒店整体运作。 2003年开始，阳江中高档酒店供应量增加，导致市场竞争激烈。另外，漠江路的中高档餐饮亦夺去酒店的餐饮优势。 酒店长期没有重新装修，在竞争中处于劣势。 酒店经营下滑，员工失去信心，人员流动性大，直接影响到服务质量，导致酒店经营下滑得更快。 项目区位环境分析 项目位于城东鸳鸯湖北面，湖景资源丰富。 鸳鸯湖公园现建成景区面积16.7万平方米，绿化面积10.8万平方米，有鸳鸯湖、南国风筝场、风筝博览馆、海鸥观礼台和广场雕塑“放飞之梦”等景点。 鸳鸯湖水面积为47公顷，是市区最大人工湖。鸳鸯湖湖水清澈，花繁叶茂。 南国风筝场1991年建成，占地12万平方米，是市民和游客休闲、娱乐的好地方。 项目所在区域与其他区域相比较 城东区域发展潜力最强，本项目拥有较好发展机遇 地块现状及特点 项目地块呈偏长方形状，地势为北高南低，北面和西面各有一个小山坡。 项目东面为阳江山庄，南面为鸳鸯湖，西面为自建房，北面为荒芜空地。其中，阳江山庄的双车道入口路沿鸳鸯湖边经由本地块穿过。 地块南面的湖岸线长约300米。 项目目前尚未拆迁，主要有酒店主体和副楼，员工宿舍和欢乐谷。欢乐谷已经停止经营，目前有些烧烤档和风味小吃尚在经营。 酒店门口广场约1000平方米，土地资源比较浪费。 地块景观价值分析 区域交通发展对项目的影响 项目距离阳东县汽车站约5分钟车程，可直达广州、深圳、香港、粤西等城市，城际交通比较便利。 项目距离城市交通主干道－－东风三路约400米，交通较为便利。 目前项目尚无公交车经过本项目，与市区的主要交通联系是沿湖路，如右图所示。 地块西面临双车道道路，临街面长约250米。 目前地块内沿鸳鸯湖边专设有一条双向车道供阳江山庄使用。这条道路占用本项目的最佳湖景资源，建议改设道路供阳江山庄使用。 区域配套发展对项目的影响 项目周边为市政府，一方面有利于项目形象的提升，另一方面也为项目奠定了良好的客户基础。 市政配套：项目周边为鸳鸯湖公园和南国风筝广场，区域档次较高，容易塑造高档形象。 商业配套：地块周边购物娱乐配套设施较为欠缺。但区域内东风路与漠江路交界附近有较大型的中源购物广场和超市。 教育医疗配套：项目北面有星鹏中英文学校，教育资源较为丰富；但医疗配套较为缺乏。 因此，建议本项目于西面临街配备少量商业，布局一些美容美发、小型超市、风味饮食等商业业态，以满足本项目居民的日常生活。 地块面临的不利开发条件 项目的湖景景观正对着正西向： 影响本项目的朝向设计。阳江市民大部分认同坐北朝南的户型方向，正西朝向面临太阳直射，影响居家生活。 阳江山庄入口路沿湖边贯穿本项目： 影响本项目充分利用湖景资源。 酒店门口广场过大： 浪费土地资源。 酒店本身的设计及装修过于落后： 酒店装修陈旧。 酒店客房设计落后。 宴会厅仅有一个主入口，卫生间太少。 规避不利因素，实现项目价值最大化 项目正西方向为鸳鸯湖。 设计西南朝向的户型，既可以充分利用湖景资源，也符合大部分阳江市民的居住习惯。 阳江山庄入口路 将该道路纳入1号地块进行统一规划，营造浪漫、尊贵的滨湖亲水生活，以提升该地块的价值。 建议在本项目的中间或者北面另建道路供阳江山庄业主出入。 酒店 酒店门口广场过大，酒店的装修和设计落后，建议将现有酒店拆除，在湖景资源和交通便利具佳的2号地块重建高星级酒店。 阳江概况 阳江是中国剪刀之都，中国优秀旅游城市，也是风筝之乡。 阳江市于1988年经国务院批准设立，为