长沙新世纪花园酒店、公寓项目可行性分析.doc

新世纪花园酒店、公寓项目 可行性研究报告 长沙 企业策划有限公司 2006-7-27目 录 第一章 ??总论 2 一、项目申报单位基本情况 2 三、项目建设方案 2 四、投资结构及资金来源 2 五、项目效益 2 六、可行性研究报告编制依据 2 第二章 背景及必要性 2 一、项目建设背景 2 二、项目建设的必要性 2 第三章 建设条件 2 一、项目区概况 2 二、项目建设条件优劣势分析 2 第四章 市场分析与销售方案 2 一、市场分析 2 二、项目产品市场现状及前景分析 2 三、营销策略、方案、模式 2 四、市场风险分析 2 第五章 ?建设方案 2 一、产品方案和建设规模 2 二、建设规划和布局 2 三、建设标准和产品标准 2 四、工艺（技术）方案 2 五、设备方案 2 六、建筑方案 2 七、实施进度安排 2 第六章? 环境影响与节能评价 2 一、环境影响评价 2 二、节能评价 2 第七章? 项目组织与管理 2 一、组织机构与职能划分 2 二、劳动定员 2 三、经营管理措施 2 四、技术培训 2 五、劳动安全、卫生与消防 2 第八章? 投资估算与资金来源 2 一、投资估算依据 2 二、投资估算 2 三、资金来源 2 四、资金使用和管理 2 第九章 ?财务评价 2 一、财务评价依据 2 二、销售（营业）收入、销售（营业）税金和附加估算 2 三、总成本及经营成本估算 2 四、财务效益分析 2 五、不确定性分析 2 六、风险分析 2 七、财务评价结论 2 第十章 ?社会效益分析 2 一、壮大主导产业，促进结构调整及示范性分析 2 二、完善产业链条，加快农产品流通、规模化生产分析 2 三、项目带动及辐射能力分析 2 四、对保障农产品质量，提升农产品科技含量的作用 2 五、对比分析 2 第一章 项目背景 一、项目基本情况 1. 地理位置 项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。 2. 周边环境 东区未来最大的商业中心——上河街区距本案仅一站之遥，芙蓉区政府位于本案南侧几十米处，万家丽建材超市、东方家园、马王堆蔬菜水果批发市场等环伺左右，本案的商业价值； 3. 交通状况 项目紧邻万家丽路，作为长沙东区的南北主干道，交通发达，公交线路较多，包括 603、802、703、912、802、158、122路等。 4. 生活配套 周边商场：上河街区（沃尔玛及其它百货）、万家丽建材超市、东方家园、马王堆蔬菜水果批发市场、生活超市2家； 医院：旺旺医院 学校：长房东郡幼儿园、小学 银行：建设银行、兴业银行、商业银行、农村信用社 酒店：中国联通延年酒店、和府大酒店、三良大酒店、君和宾馆、古汉宾馆、原龙宾馆 娱乐：天之道保健、活力健身中心、碧海云天洗浴、巴蜀金源保健 餐饮：大碗厨、玉楼东、新湘银酒家、新人民公社、天马第一生产力、阿呀呀味道工厂、大容和、 米萝咖啡、迪欧咖啡； 5. 项目规划指标 总占地面积：4800平方米 规划容积率：8.0 建筑密度： 建筑高度：不限 第二章 市场分析 一、长沙市宏观经济背景 近5年来，长沙市的经济发展进入快车道，2000－2005年，长沙市的经济增长率一直保持在12%以上。 2004年长沙市人均GDP达17638元，同比增长14.6%；社会消费品零售总额525.13亿元，同比增长16.2%11021元，同比增长11%。 2004年全市总人口625万，其中市区人口202.47万人。通过10－15年的努力，长沙将建成一个人口350万，城区面积350平方公里的大都市。 由于经济及人民收入的快速增长，长沙的房地产市场也面临良好的发展机遇。 二、长沙房地产市场总体运行状况分析 1. 近六年长沙市房地产数据一览表二、长沙历年房地产市场发展概况 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 年均增长率 历年房地产开发投资额（亿元） 17.4078 22.5765 33.0238 63.1878 81.7883 122.5551 175.5376 256.35 46.85% 年增长率 29.69% 46.28% 91.34% 29.44% 49.84% 43.23% 46.04% 历年土地开发投资额（亿元） 2.6757 3.9059 8.5418 9.2344 13.0367 21.6418 22.4325 56.23 54.50% 年增长率 45.98% 118.69% 8.11% 41.18% 66.01% 3.65% 150.66% 历年购置土地面积（万平方米） 35.1 28.91 49.56 262.86 544.43 789.72 807.63