海滨园提报[市场]20110718.pptVIP

Ⅰ 区域房地产市场现状 · 项目位于大港区重点开发的港东新城内，是区域发展的主方向。 项目处于区域开发的起步区北部，整体环境较差 周边项目较多，竞争较为激烈 项目 港东新城 大港 市区 · 区域整体位于城市发展的主方向上，具有较高的发展潜力。 区域政策环境较好，具有较高的发展潜力， 但临近区域环境尚不成熟，居住氛围尚未形成 城市规划 产业层面 园区建设 大港区初步规划的“一城一区二个中心镇十五个重点村”的整体规划，随着新城规划的不断深入实施，未来大港区将逐渐成为滨海新区重要的热点片区，成为天津城市东南舒适的宜居生态新城。 大港作为全国重要的石化基地、滨海化工区的主体区域和天津港腹地，未来产业主要以石油、石油化工等相关产业及配套的发展，逐渐成为滨海新区化工产业重要综合功能发展区。 开发区、海洋石油科技园、石油化工区等相关园区的不断开发及建设，未来园区及相关产业将不断进驻和发展，大港区未来产业及园区人口的不断进驻，从一定程度上将催生大港区住宅等相关市场的发展。 大港区规划及发展 外部交通环境 四 通 八 达 海滨大道 中央大道 唐津高速 津晋高速 官港 津歧公路 港塘公路 津港公路 葛万路 津淄公路 上高公路 大港 津南区 津沽公路 塘沽 开发区 汉沽 津塘公路 津港高速 交通路线 通车时间 连接区域 津港公路 已通车 市区——大港 津港高速 已通车 市区——大港 港塘公路 已通车 塘沽区——大港 津歧公路 已通车 津南区——大港 海滨大道 滨海局部通车 塘沽区——大港通车 沧州——唐山未通车 中央大道 局部通车 全线通车预计2015年 北塘——于家堡通车 于家堡——大港未通车 Z3线 2020年前 蓟县——大港 Z4线 2020年前 宁河——大港——南港工业区 B2线 2020年前 滨海高铁站——大港 大港区外交通一览表 天津津港高速一期开通 津港高速一期于2010年12月15日正式通车，目前津港高速公路全线开通收费站共有3个，入口全部实现自动发卡功能，是天津首条全程实现自动发卡功能的高速公路。 　　津港高速的开通，加速了城乡一体化进程，为天津市区和大港之间又提供了一条出行选择。 大港区 大港为于环渤海经济带金项链中下部，高新技术产业带的带动区。始建于1979年11月，区属GDP和区级财政收入年均增长率超过20%，使大港成为天津发展最快地区之一。 天津滨海新区 大港 石油、天然气、地热资源丰富 工业体系发达，人才荟萃，政策宽松 具有参与国际分工和竞争的基础条件 塘沽 汉沽 海洋经济带 高新技术产业带 市区 大港在滨海新区城市结构中的地位 滨海新区 塘沽 互补关系 大港开发区 天津经济技术开发区 塘沽 大港 带动关系 滨海新区发展重点 主生活区，消费能力较好 房地产发展迅速 整体发展成熟 大港 重点区域之一 消费水平高，但消费量低 房地产发展相对低 作为滨海新区的两个生活区， 塘沽的发展对大港有带动示范作用 天津开发区 滨海重点产业区 消费能力很强，消费量低 房地产发展迅速 整体发展成熟 大港开发区 海洋石化园和开发区以海洋石化产业为主 无居住区 天津开发区现在与大港开发区形成了产业业态互补，一般不产生竞争 对于滨海新区这个产业带动发展的地区，塘沽和天津开发区的发展、产业结构变化将间接影响大港的产业和就业人口结构，从而对大港的房地产客群产生影响 滨海新区核心区整体带动 战略东移 港东新城 2006年实施战略东移，规划10年之内在大港和海岸之间建设成港东新城 规划总用地8.68平方公里，总建筑面积800万平方米 规划居住人口14万人 三大功能板块：中间板块为行政和文化板块，南北两侧为居住板块，新老城区交接处为商务板块 行政和文化板块 居住板块 居住板块 商务板块 大港老城区 港东新城 老城区由于土地资源日趋减少，而港东新城处于开发建设的初级阶段，目前土地供应量较大，未来必将成为开发热点。 2008-2011年重点建设的港东新城 居住人口整体素质一般 强点 弱点 机会 威胁 人均收入较高 滨海新区发展 重点区域之一 人口增量和导入不大 供应有可能大于需求 产业发展力度大 吸引更多外来人口 低于塘沽区 整体生活环境 港东新城 房地产市场有潜力 有滨海新区中 重要的学府区 区域自住客群的数量 增长并不明显 S.W.O.T矩阵 强点 弱点 机会 能创造较高的发展速度 居民文化素质成为发展桎梏之一 威胁 地产供需关系平衡有待挑战 能否拉动需求成为关键 区域发展分析 以本案出发思考区域的发展 规划推动期 周边需求推动期 内部产业推动期 成熟期 我们所处的阶段 吸引看好市场预 期的首批客户 以政府规划为核 心推动力 以周边地区刚性需求 为核心推动力 吸引周边地区以自住 为目的的客户置业 纳入滨