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建筑区划内绿地的权利归属研究 ——兼评《建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)》第3条 高圣平 中国人民大学法学院 副教授 　　关键词: 绿地/建筑物区分所有权/共有部分/建设用地使用权 　　内容提要: 建筑区划内绿地的土地所有权由国家所有，不可能由业主共有;绿地之上的建设用地使用权，作为小区的共有部分，只能由业主共有，但可以在其上设定专有使用权。开发商与业主之间的商品房买卖合同中不能约定绿地的使用权归属，规划文件也无权规定绿地的使用权归属。 　　一、问题的提出 　　绿地作为小区的配套设施，是小区品质的一个关键性指标，为小区业主在购买房屋时和居住使用过程中所置重，同时作为其上没有建筑物的地块，蕴含着巨大的商业价值，为开发商所竞相追逐，有的开发商在绿地上建造商品房出售而盈利; [1]有的开发商在绿地上修建停车场，通过出租而获利; [2]有的甚至将绿地转卖而牟利。 [3]如此而形成了业主与开发商之间的博弈，所谓“绿地纠纷”已成为目前业主维权案例中的主要类型。 [4] 　　《物权法》第73条中明确规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”但这里，“业主共有”的是什么：是绿地的所有权，还是绿地占有范围内的建设用地使用权?如何“明示”：是以商品房买卖合同、规划文件，还是其他文件“明示”?“明示属于个人”时个人享有什么权利：所有权，还是专有使用权?如此