菏泽中华广场房地产项目可行性研究报告书.doc

菏泽“中华广场”房地产项目 可 行 性 报 告 菏泽市澳泽房地产发展有限公司 前 言 近年来，在省委省政府“突破菏泽”战略的强力推动下，菏泽市以科学发展观为指导，坚持工业化和城市化双轮驱动,积极推进“四大基地一大产业”建设,加快城市建设步伐，努力打造苏鲁豫皖四省交界处的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重视住宅与房地产业的发展。近五年来，全市累计完成房地产开发投资134.23亿元，开发竣工面积677.81万平方米。菏泽已成功举办五届住博会，为百姓选房购房、促进行业间交流、繁荣房地产市场起到积极作用。菏泽市坚持把发展房地产业作为改善民生，推动经济发展的重要措施来抓，在加快住房保障体系建设、改善市民居住条件、促进房地产业又好又快发展等方面作了大量工作，取得了显著成绩。 进入21世纪以来，为了加快菏泽城市建设，改善居民的居住条件，菏泽的房地产开发企业做出了巨大的贡献。 菏泽市澳泽房地产发展有限公司经过反复调查研究后，决定对菏泽市牡丹路以东，中华路以北、大堤路以西、高平路两侧建设集居住、商业建设高档居住区，项目定名“中华广场”小区。 根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制本项目可行性研究报告如下。 第一章 总论 第一节 项目概况 一、项目名称 菏泽市澳泽房地产发展有限公司“中华广场”小区建设项目 二、建设地点 项目地块位于菏泽市牡丹路以东，中华路以北、大堤路以西、高平路两侧，总占地面积60亩，地理位置优越，环境优美，是建设居住区的理想选址。 三、项目单位简介 菏泽市澳泽房地产发展有限公司 企业类型：有限责任公司 公司战略：以房地产为载体，致力于多元化发展，为社会做出贡献。把宸宇人锻炼成社会有用之人。 公司精神：忠诚、敬业、超越、贡献。 公司信誉：公司本着“以信兴司、诚信为本”的经验理念，与设计、勘察、监理、施工、材料供应商等建立一个互惠互利、双赢发展的合作局面，“思顾客之想、供顾客之求、知顾客之需”的服务宗旨，为广大业主建造一个个温馨、舒适的家。 四、项目建设概况 中华广场小区以高度决定影响力为理念，注重细节，力求尽善尽美，拟打造菏泽核心商住区最大规模的高档精品小区第一盘，以高生态、高品质、高发展为小区的定位，小区占地60亩，总建筑面积80000平方米，住宅建筑面积72000平方米，地下建筑面积8000平方米（其中储藏间2000平方米、停车场6000平方米）。容积率3.0，绿化率35%，建筑密度20.85%。 第二节 可行性研究的依据和范围 一、编制依据 1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 2、《菏泽市城市总体规划》（2003－2020） 3、《投资项目可行性研究指南》 4、《房地产开发项目经济评价方法》 5、建设单位提供的其他资料 二、研究范围 项目提出的背景 项目建设的必要性 建设条件与场地 建设规模及方案 环境保护、节能及卫生安全措施 项目组织管理 项目实施进度 投资估算及资金筹措 经济效益分析 第三节 可行性研究结论 中华广场小区建设项目总建筑面积8万平方米。该项目投资总额11080万元。 经测算，项目投资回收期2.19年（税后含建设期），净现值4425.75万元，银行贷款偿还期2.59年，经分析项目具有较强的抗风险能力，该项目技术上可行，经济上合理，具有一定投资价值,属菏泽市较理想的居住小区开发项目。 第二章 项目提出的背景及建设的必要性 第一节 项目提出的背景 一、菏泽市情概况 1、市情介绍 菏泽位于山东省西南部，东经114°48′～116°24′，北纬34°39′～35°52′。东与济宁市相邻，南、北、西与苏、豫、皖三省接壤。南北最长157公里，东西最宽140公里，面积12228．62平方公里，与苏、豫、皖三省接壤，辖八县一区和一个省级经济开发区，158个乡镇（办事处），人口875万，面积12238.6平方公里。 菏泽气候宜人，物产丰富。菏泽属暖温带季风型大陆性气候，四季分明，雨热同季。这里是黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，沃野千顷，是培植优质农副产品的理想区域。目前已成为全国著名的商品粮、棉、油、林、畜生产基地。地下矿藏丰富，主要有煤、石油、天然气、地热和矿泉水等。开发条件优越，利用前景广阔。不久的将来，随着这些资源的开发利用，菏泽将成为规模可观的农副产品加工集散中心、中原地区商贸中心和物资集散中心。 2、历史文化 菏泽历史悠久，文化灿烂。我国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹曾活动在这一地区。历史上的菏泽，交通便利，美丽富饶，商贾云集，货畅其流，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，遂成巨贾，发了大财，被历代商人尊奉为“陶朱公”。军事家孙膑、思想家庄周、农学