青岛国际贸易中心建设项目可行性研究报告.doc

青岛国际贸易中心 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 1 第一节 项目概况 1 第二节 可行性研究报告编制依据 4 第三节 项目建设的背景和必要性 4 第二章 市场需求分析 8 第一节 青岛市概况 8 第二节 青岛市房地产综合分析 9 第三节 青岛市住宅市场分析 18 第四节 青岛市写字楼市场分析 27 第五节 青岛市酒店式公寓市场分析 36 第六节 青岛市酒店供需市场分析 39 第七节 青岛市商业零售市场分析 41 第八节 国内外代表城市房地产市场分析 46 第九节 项目的优劣势分析 52 第三章 项目建设规模 57 第四章 建设场址及条件 59 第一节 建设场址 59 第二节 建设条件 60 第五章 总体规划建设方案 65 第一节 设计依据 65 第二节 设计指导思想与原则 65 第三节 规划建设方案 66 第四节 公用工程 71 第六章 环境保护、节能与节水 77 第一节 环境保护 77 第二节 节 能 78 第三节 节水措施 79 第七章 劳动安全、卫生和消防 81 第一节 劳动安全与卫生 81 第二节 消防设施 81 第八章 组织机构与人力资源配置 82 第九章 项目进度计划安排 83 第十章 投资估算和资金筹措 84 第一节 投资估算 84 第二节 资金筹措及使用计划 86 第十一章 经济效益评价 87 第一节 评价说明及财务基础数据 87 第二节 项目财务分析与评价 89 第十二章 结论与建议 92 第一节 结 论 92 第二节 建 议 92 附图： 1、总平面布置图 2、西立面图 3、北立面图 4、沿海岸鸟瞰图 附件一： 1、青岛国际贸易中心A区投资与经济分析报告 2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告 3、青岛国际贸易中心C区投资与经济分析报告 附件二： 1、青岛中某某能置业有限公司营业执照 2、青岛中某某能置业有限公司房地产开发资质证书 3、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[2006]311号） 4、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字[2006]22号） 5、《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字、、） 第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称：青岛国际贸易中心 二、建设地址：青岛市市南区 项 目 单位 总指标 A区指标 B区指标 C区指标 1 占地面积 平方米 18229.2 5067.7 6494.8 6666.7 2 建筑面积 万平方米 33.70 10.52 11.2 11.98 3 建设总投资 万元 287996.82 92444.97 102485.07 93066.78 4 销售收入 万元 553500 184100 191200 178200 5 销售税金及附加 万元 30442.5 10125.5 10516 9801 6 土地增值税 万元 68139.31 24169.49 22187.92 21781.9 7 销售利润（税前） 万元 144781.37 49996.04 48363.01 46422.32 8 税后利率 万元 97003.52 33497.35 32403.22 31102.95 9 投资利润率 % 50.27 54.08 47.19 49.88 10 投资利税率 % 84.50 91.18 79.10 83.82 11 所得税后财务内部收益率 % 24.64 28.09 23.94 23.59 12 所得税后投资回收期 年 3.16 3.12 3.2 3.17 13 所得税后财务净现值（IC=10%） 万元 44061 16269 14132 13459 14 所得税前财务内部收益率 % 36.69 41.36 34.75 34.18 15 所得税前投资回收期 年 2.89 2.84 2.94 2.90 16 所得税前财务净现值（IC=10%） 万元 79696 28575 26035 24885 第二节 可行性研究报告编制依据 一、《投资项目可行性研究指南》（试用版） 二、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版） 三、《房地产开发项目经济评价方法》 四、《山东半岛城市群总体规划》 五、《青岛市城市总体规划》 六、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[2006]311号） 七、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字[2006]22号） 八、《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字、、第2006267