曲靖三宝温泉度假区投资项目市场调研报告.doc

曲靖三宝温泉度假区投资项目 市场调研报告 2006年4月 目 录 前言 3 第一部分 云南经济发展与旅游产业宏观背景 5 一、云南宏观经济发展状况和趋势 5 （一）中国宏观经济状况和经济周期 5 （二）云南经济发展现状 7 （三）云南经济发展趋势 8 二、云南旅游产业发展状况和趋势 15 （一）云南旅游市场现状 15 （二）云南省旅游发展趋势 21 （三） 度假温泉设计发展趋势 25 （四）曲靖三宝温泉度假区项目投资的宏观背景分析 29 第二部分 曲靖三宝温泉度假区项目投资的政策背景和资源条件 32 一、三宝温泉度假区项目开发的政策背景和政策资源 32 （一）城市规划政策 32 （二）相关土地政策 35 （三）相关旅游政策 37 （四）文化产业政策 38 二、三宝温泉度假项目开发的地块条件和土地资源 41 （一）项目地块条件 41 （二）项目环境资源 44 （三）交通资源 46 （四）开发区行政资源 47 三、三宝温泉度假区项目开发的人文资源 48 （一）爨文化资源 48 （二）餐饮资源 48 四、三宝温泉度假区资源条件分析结论 50 第三部分 曲靖三宝温泉度假区市场需求和竞争状况分析 51 一、曲靖本地消费群需求潜力和需求特征分析 51 （一）曲靖市民在曲靖三宝温泉度假区消费状况 51 （二）曲靖市民对曲靖三宝温泉度假区项目需求测试 55 二、昆明自驾车消费群需求潜力和需求特征分析 62 （一）昆明自驾车群体特征 62 （二） 昆明市民自驾车旅游消费状况 63 （三）昆明自驾车群体对曲靖地区旅游的认识与评价 66 （四） 昆明自驾车群体对曲靖三宝温泉假区项目需求测试 68 三、曲靖周边地区消费群需求潜力和需求特征分析 72 （一）曲靖周边地区自驾车群体基本特征 73 （二）曲靖周边地区自驾车旅游消费状况 73 （三）曲靖周边地区自驾车群体对曲靖旅游的认识与评价 78 （四）曲靖周边自驾车群体对曲靖三宝温泉度假区项目测试 81 四、省外入滇旅游者需求潜力和需求特征分析 86 （一）省外入滇群体基本特征： 86 （二）省外入滇游客入滇旅游基本特征 87 （三）省外入滇游客到曲靖旅游现状 93 （四）省外入滇游客对未来曲靖三宝温泉度假区项目测试 96 （五）三宝温泉度假别墅意向购买群体特征 101 五、单位团体、旅行社、投资经营者需求分析 102 六、三宝温泉度假区市场需求规模和需求潜量分析 106 七、云南温泉度假区竞争结构分析 108 第四部分 曲靖三宝温泉度假区土地价值和投资风险分析 115 一、基准地价比较法 115 二、历史比较法 119 三、购买力逆推法： 121 四、三宝温泉度假区投资风险 124 前言 本次调研严格按照《曲靖三宝温泉度假区建设项目调研咨询方案》的要求进行，历时45天，完成方案中所需的全部调研工作，调研成果如下。 调研成果 调研项目 调研内容 调研方式和样本量 宏观经济分析 国家、云南、曲靖经济发展分析以及曲靖人口和收入结构等 二手资料收集 项目地块踏勘调查 地块地形条件、环境条件、基础设施、旅游资源、存量资产状况等 全境踏勘和调查 土地与旅游政策研究 土地政策、旅游政策、招商引资政策、水资源政策等分析研究 含政府资源调查 曲靖和云南休闲项目和潜在竞争对手调查 各类大型休闲度假旅游设施，如安宁温泉、抚仙湖景区、弥勒、大理、腾冲等 文案研究、实地调查、人员访谈 国内外休闲度假旅游市场趋势与可借鉴项目研究 日式温泉、芬兰浴、土耳其浴、中国传统洗浴、民族浴以及可借鉴项目规划与运作方式研究 文案研究法 休闲旅游专家座谈会 休闲度假旅游研究专家、爱好者 焦点小组座谈会一场 投资分析与项目创意 投资规模测算、项目概念与概念规划备选方案2-3个 2套方案备选 曲靖本地市民旅游消费与物业投资需求调查 曲靖本地市民对三宝温泉度假区休闲娱乐运动消费和置业需求定量调查 抽样问卷200份；深访5个 曲靖本地单位团体、旅行社需求调查 曲靖本地单位团体、旅行社对三宝温泉度假区会务和出游需求定量调查 中度访谈20个 省外入滇游客调查 省外入滇游客对三宝温泉度假区的需求程度和旅游置业意向 抽样问卷200份；深访5个 昆明自驾车游客休闲度假需求调查 昆明自驾车游客对三宝温泉度假区备选方案的需求程度与置业意向 抽样问卷200份；深访5个 昆明单位团体会务、旅行社需求调查 昆明单位团体和旅行社对三宝温泉度假区会务和出游需求调查 中度访谈20个 曲靖周边地区自驾车游客需求测试 曲靖周边地区自驾车游客对三宝温泉度假区需求程度和投资置业意向 抽样问卷200份；深访10个 招商对象测试 对项目备选方案中涉及到的经营项目，对招商对象进行投资经营测试 中度访谈30个 消费者定量调查过程