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第四章 市场比较法 市场比较法的概念 市场比较法的基本原理… 特点与适用范围… 具体操作步骤… 应用实例… 本章习题… Chapter 4 The Sales Comparison Approach 市场比较法，是将估价对象与同一供需圈内在估价时点的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 市场比较法又称市价比较法、买卖实例比较法、现行市价法（Market Data Approach，Sales Comparison Approach，Comparable Sales Approach）或简称比较法。 第一节 市场比较法的基本原理（basic principle） 一、概念(concept) 第一节 市场比较法的基本原理（basic principle） 市场比较法的特征（character）： 市场比较法具有现实性，有较强的说服力 市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称为“比准价格” 市场比较法以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调 市场比较法需要估价人员具有较高素质 市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。 二、基本原理 （basic principle ） 替代原理（substitution principle）：市场交易过程中存在一个替代的客观现象，即当两个商品的效用基本相同时，购买者总是选择价格最低的；而当两个商品的价格相等时，购买者总是选择效用最大的。这种选择的结果必然导致同效用的商品的价格趋于相同。类似商品的价格会互相牵制，彼此接近。这就是替代原理。不动产作为商品，也遵循这一原理，同一地区、同一类型的不动产价格也相似，所以可以通过相互比较、修正来求取待估不动产的价格。 第一节 市场比较法的基本原理（basic principle） 第一节 市场比较法的基本原理（basic principle） 市场比较法原理示意框架图 修正 待评估对象 待评估对象的价格 第一节 市场比较法的基本原理（basic principle） 直接比较法： 『……』 待估对象 不动产价格D 以上可用公式表示为： PD=PB×A×B×D×E 式中：PD为待估不动产价格; PB为比较案例的价格 第一节 市场比较法的基本原理（basic principle） 间接比较法： 『……』 待估对象 不动产价格D 以上可用公式表示为： PD=PB×A×B×C×D×E 式中：PD; PB;A;B;D;E含义同前； 以区域因素间接比较修正为例，其公式为： 第二节 特点、适用对象、条件（characteristic、 applicable objects and conditions） 一、特点 具有现实性、直观性、普遍性，价格为比准价格、存在偏差的可能性、估价人员的素质要求。 二、适用对象 在不动产市场发达地区，具有交易性的不动产（tradable real estate），如酒店、住宅、公寓、写字楼、商场、宾馆、工厂等，而学校、名胜古迹、教堂、寺庙、纪念馆等类型的不动产不宜用此方法。 三、适用条件 不动产市场发育：交易案例至少10宗，比较案例至少3宗 交易案例资料易于收集取得，市场透明度高 交易案例资料可靠性高，较少虚价、瞒价、隐价、黑市价 比较案例与估价对象有相关性和替代性（类型和区位的相似性、市场的同一性） 第二节 特点、适用对象、条件（characteristic、 applicable objects and conditions） 第三节 市场比较法的操作步骤（operation processes） 搜集交易实例资料 ( gather dealing data ) … 选取可比实例 (contrast-able instances)… 建立价格比较基础 (foundations)… 交易情况修正 (conditions of sale adjustment )… 交易日期修正 （sale date adjustment）… 区域与个别因素修正（zone factors and individual factors adjustment ）… 其他修正（容积率、使用年期、开发水平等） … 确定比准价格… 一、收集交易实例资料（gather dealing data） 内 容： 交易双方的基本情况及交易目的(一般包括买卖、租赁、入股和抵押等) 交易不动产的个别因素、区域状况(如坐落、用途、面积、形状、地段交通条件等土地状况及建筑物