成都市锦江区皇经楼配套养老院可行性研究报告.doc

目 录 第一章 项目总论 1 第二章 编制说明 5 第三章 项目业主介绍 7 第四章 项目区域概况 9 第五章 项目建设的提出和建设的必要性 11 第六章 地块开发价值分析 15 第七章 主要建设内容及规模 23 第八章 新居工程建设方案 27 第九章 建设条件 31 第十章 工程建设管理方案 33 第十一章 招标方案 38 第十二章 环境保护 41 第十三章 工程实施进度计划 44 第十四章 投资估算及资金筹措 47 第十五章 贷款偿还分析 54 第十六章 风险因素及对策 57 第十七章 结论 61 成都市锦江区皇经楼配套养老院建设项目 可行性研究报告 第一章 项目总论 一、项目名称：成都市锦江区皇经楼配套养老院建设项目可行性研究报告 二、项目性质：配套民政福利设施建设项目 三、项目位置：锦江区琉璃乡皇经楼村3组 四、项目业主：社会化养老服务体系满足的养老需求养老质量 六、可研报告的编制依据及研究范围 我公司受成都城投资产经营管理有限公司的委托，对其拟建的成都市锦江区皇经楼养老院建设项目进行可行性研究，研究内容主要包括：项目选址、功能服务半径；项目建设的必要性、拟建设福利机构的运作模式、组织结构、人员配备；建设内容及规模；建设条件；拟建福利机构与对其他福利机构的关系和影响；项目建设总投资；资金来源等。 可行性研究报告的主要依据： 1、《成都市国土资源局关于成都市干道建设指挥部意向用地征询意见函》（成国土咨询函〔2009〕21号）； 2、本拟建项目《项目选址意见书》（选字510104200910037）； 3、建设部民政部《老年人建筑设计规范》建标1999〕131号 项目和费用名称 投资额（万元） 比例 （%） 一 第一部分工程费用 144120 86.25 1 农民新居和安置房 131737 79.05 2 道路及管网管线工程 1522 0.88 3 公建配套设施 10862 6.31 二 第二部分工程建设其他费用 11477 6.86 三 预备费 9221 5.52 四 建设期贷款利息 2356 1.37 五 工程建设总投资 167174 100.00 2、资金来源 项目总投资167174万元，资金来源具体构成如下： （1）申请商业银行贷款30000万元，开发银行软硬贷款75000万元。 （2）业主自筹62174万元。 （五）结论意见 本项目总投资167174万元，其中75000万元由全市新居工程统筹的开发银行贷款解决，30000万元申请商业银行贷款，业主自筹62174万元，资源来源可靠。 本项目实施完成后，开发银行贷款由全市新居工程统筹偿还，以项目配置土地偿还开发银行贷款，还款来源充足可靠。项目商业银行的借款偿还期为3年，偿债期新增配置土地可用于偿还贷款本息的资金为132532万元，计算期偿债保障比率为233.58％。说明项目按当地实际地价拍卖并考虑一定地价增长的情况下，项目完全可满足贷款的偿还要求。 项目具有良好的社会效益，能够切实改善城乡结合部居民的居住条件，推进城乡一体化进程，同时，通过配套政策的实施，促进区域经济发展，创造就业机会，切实提高失地农民生活水平，促进和谐社会建设。 综上，项目的建设是必要的，也是可行的。 第三章 项目申请单位介绍 本项目由成都城投资产经营管理有限公司作为项目业务投资建设，并组织运营。成都城投资产经营管理有限公司是成都城建投资管理集团有限责任公司（简称城投集团）的全资子公司。 一、申请单位 （一）申请单位：成都城投资产经营管理有限公司 （二）法人代表： （三）公司类型：国有有限责任公司 （四）成立时间：1999年 （五）组织机构代码7 （六）企业住所：成都市锦江区北顺西巷2号 （七）主营业务： 企业服务管理、项目投资、水电站投资、物业管理、房屋经纪、洗车场、园林绿化 二、企业基本情况 成都城投资产经营管理有限公司前身为成都市干道建设指挥部下属企业，2004年，城投集团组建后，成为城投集团全资子公司。受集团委托对所属物业资产进行经营和管理并提供商业化的社区服务。物业管理方面，公司先后管理过的十余处办公楼、住宅楼及商铺，以专业周到的服务赢得了客户的普遍好评。 公司业务以服务为宗旨，基本原则是通过专业化的优质服务提升企业的形象，提升资产价值，使国有资产实现保值增值。公司的主要经营思路是以客户为中心，勇于承担社会责任，以专业化的服务实现自主经营、自负盈亏、自我发展，努力实现经济效益和社会效益的双丰收。 公司建立了较为完善的管理制度和操作规范，在管理过程中注重人性化、合理化、注重多方面