沁阳上林苑住宅小区项目可行性研究报告.doc

第一章 总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 沁阳市“上林苑”建设项目一期工程 1.1.2 开发商概况 焦作市莫蒂斯投资实业有限公司位于沁阳市香港街1号，注册资2000万元，成立于2007年4月，工商注册号410803100000585，是河南省建设厅批准的房地产开发企业，主要经营范围为房地产投资、开发、实业投资等。 公司法人代表： 公司法人代表李明珍，女，现年59岁，高级讲师，现任广东博雅教育集团董事长、焦作市莫蒂斯投资实业有限公司。 1.1.3报告编制单位 编制单位：北京国金管理咨询有限公司 资格等级：甲级 工程咨询资格证编号：工咨甲10120070030 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 1.1.4 研究工作依据 1、国家、省及沁阳市颁布的相关法律、法规、政策； 2、《沁阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》； 3、《沁阳市城市建设总体规划（2002-2020）》； 4、沁阳市国土局土地出让证明； 5、沁阳市2005-2010年相关统计数据； 6、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 7、建设部《房地产开发项目经济评价方法（2000版）》 8、沁阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 9、焦作市莫蒂斯投资实业有限公司的委托合同。 1.1.5 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括： 1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素； 2、从城市规划的角度对本项目进行评价； 3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价； 4、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价； 5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度； 6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素； 7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划； 8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 1.1.6 项目提出的理由 随着国家政策对房地产行业发展的进一步规范，行业开始步入健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人鼓舞。 近年来，沁阳市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的提高，同时也涌现出了众多的收入稳定、比较丰厚的国家工作人员、企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力，在城市好的地段拥有一套功能设计完善、配套设施齐全、环境幽雅的房屋是这些人的重要追求。根据《沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《沁阳市城市建设总体规划（2002-2020）》，沁阳市市区人口在2015年将从目前的13万人分别达到20万，届时沁阳市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧增大。 沁阳房地产从20世纪90年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发（或连片开发、旧城改造），尤其是近几年，沁阳房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为沁阳投资的重点、消费的热点。基于对沁阳市房地产市场特别是中高端住宅市场需求强劲的认识和了解，焦作市莫蒂斯投资实业有限公司于2010年8月通过公开竞拍方式获得了怀府西路南侧、常付路东侧、任庄村北侧宗地编号为2007-26号地块的使用权，并于2011年1月决定在此开发建设沁阳市“上林苑”（一期）商住小区建设项目，作为定位于服务中高端客户的大型花园式社区，建成后的“上林苑”（一期）商住小区将形成占地面积106亩，总建筑面积227798㎡的建设规模，可容纳1766户，5000余人的沁阳市首席规模社区，“上林苑”（一期）商住小区将与周边区域发展紧密地融合在一起，成为沁阳市中心城区一道亮丽的风景线。 1.2 项目概况 1.2.1 地理位置 沁阳“上林苑”建设项目位于沁阳市新区，用地范围北至怀府路，东至规划适居路，南至覃怀路，西侧以及南侧农田。北侧隔怀府路为沁阳第一中学，东侧隔适居路为人民医院和任庄村，西南侧为呼庄村。东侧地为规划公园广场。沁阳市委、市政府、各局委、中国移动、中国网通、中国银行、建设银行、邮政储蓄、文化艺术中