资源型地产——宏观调控的避风港本币升值的受益者.ppt

内容提要 资源型地产定义：垄断资源是长期核心竞争力 资源型地产：宏观调控避风港，升值的受益者 资源型地产估值：RNAV是真正客观、全面考量 公司推荐：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥 资源型地产：核心竞争力来自大量垄断资源 资源型地产公司：以垄断资源，为长期核心竞争力 垄断资源：高端商务及其它地产 长期可消耗性：资源的数量庞大、长期持有 资源型地产的获利方式：最终以出租为主， 开发转让不具有可持续性：资源稀缺性决定 公司价值，主要在于其资源的垄断性及盈利能力 资源型地产：核心竞争力来自大量垄断资源 资源型地产：核心竞争力来自大量垄断资源 内容提要 资源型地产定义：垄断资源是长期核心竞争力 资源型地产：宏观调控避风港，升值的受益者 资源型地产估值：RNAV是真正客观、全面考量 公司推荐：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥 资源型地产：宏观调控的避风港 高端商务地产市场处于健康发展态势：国内市场出租及回报处健康水平 资源型地产：宏观调控的避风港 高端商务地产市场处于健康发展态势：近年国内价格走势平稳 资源型地产：宏观调控的避风港 高端商务地产市场处于健康发展态势：国际市场真实需求旺盛 资源型地产：宏观调控的避风港 宏观调控主要针对住宅，而非商务等资源型地产 商务地产价格上涨，影响面较小，不易成为调控目标 租金影响较大，但主要由供求推动，无需政策调控 住宅调控或调整，并不影响商务地产真实需求（企业租房行为） 宏观调控指向：住宅而非商务地产 调整住房供应结构、廉租房建设等，完全与商务地产无关； 影响最大的税收、信贷等调控手段，主要与个人投资购房有关，高端商务地产历来只租不售、现房销售、大宗交易为主，需求方面实质上不被影响； 资源型地产：宏观调控的避风港 资源的垄断、稀缺性，意味着相对较低的市场风险 出租为主的获利方式，风险较低 住宅业的高风险，凸显资源型地产价值 全球住宅市场可能调整 住宅业的高风险，凸显资源型地产价值 住宅市场宏观调控风险 土地市场风险：逾8亿平方潜在供应 住宅价格两位数的上涨，难以为继 热点地区2-3平方米的人均住房面积增长，难以为继 资源型地产：本币升值的最大受益者 人民币升值受益者：资源长期持有者，而非加工者 资源型地产成为境外资本投资目标 内容提要 资源型地产定义：垄断资源是长期核心竞争力 资源型地产：宏观调控避风港，升值的受益者 资源型地产估值：RNAV是真正客观、全面考量 公司推荐：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥 资源型地产估值：ＥＰＳ无法真实体现公司价值 物业出租的盈利模式 EPS仅为少量资产贡献 有明确预期的高增长 资源型地产估值：ＥＰＳ无法真实体现公司价值 开发转让的盈利模式：进度决定业绩 进度期特长之案例：陆家嘴 15年以上 进度期较短之案例：金融街 3-4年 资源型地产估值：RNAV估值是真正全面的价值考量 RNAV估值是真正全面的价值考量 EPS无法真实反应公司价值的前提下，RNAV成为估值的首选方法 DCF估值 市场比较法估值 PE估值仅在特定条件下有参考意义 用于出租型物业，往往表现为低估； 用于开发转让型物业，相差悬殊更甚，往往表现为过分低估或过分高估 仅适用于稳定运营的出租型公司或项目 PE估值标准：25-30倍 出租型物业，其运营特征、资产属性，与酒店行业均非常类似，出租型物业的PE估值水平，可参考目前的酒店行业。 内容提要 资源型地产定义：垄断资源是长期核心竞争力 资源型地产：宏观调控避风港，升值的受益者 资源型地产估值：RNAV是唯一客观、全面考量 公司推荐：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥 公司推荐：陆家嘴、中国国贸、浦东金桥 公司推荐（一）：陆家嘴 公司推荐（一）：陆家嘴 公司推荐（一）：陆家嘴 公司推荐（一）：陆家嘴 土地使用年限的特殊优势 不存在闲置土地收费及收回问题 占用资金少，利息成本、机会成本较低 土地储量的优势 公司推荐（一）：陆家嘴 租赁经营业务在收入中比重将最终提高到约55% 主营业务转型已全面铺开，60多万平方米在建或将建项目将于06-09年逐步投入使用 物业租赁业务未来将获得稳定的高收益 出租物业所含至少50%-100%以上的潜在溢价，将最终在物业的长期租赁经营中以高利润形式表现出来 每年15亿元左右的租金收入，毛利率将高达70%以上 不考虑参股租赁项目的投资收益，仅此项业务预计就可给公司贡献约0.35元以上的EPS增量 公司财务稳健 风险极低 50亿元未结算销售额，即便公司停止其它一切业务，也可维持目前盈利水平3年左右 账面42亿现金，偿债能力超强 盈利指标在行业较高水平，长期有望平稳走高