长沙市“博林金谷”住宅小区项目可行性评估报告.doc

长沙市“博林金谷”住宅小区项目 可行性评估报告 中国银行长沙省分行 目录 一、评估报告摘要…………………………………………………… 1 二、房地产项目可行性评估报告…………………………………… 5 第一章、企业资信评估………………………………………… 5 第二章、项目概况评估………………………………………… 12 第三章、市场分析……………………………………………… 16 第四章、项目投资估算及资金来源与筹措评估……………… 26 第五章、项目财务效益评估、指标计算及分析……………… 31 第六章、不确定性分析………………………………………… 35 第七章、第一期项目投入分析及第一笔贷款风险评估……… 38 第八章、结论与建议…………………………………………… 43 三、附表及附件 备查文件目录 1、长沙汇丰置业有限公司章程； 2、长沙汇丰置业有限公司关联企业简介； 3、长沙汇丰置业有限公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《开发资质证书》、《税务登记证》、《贷款证》、《开户核准通知书》； 4、湖南新星有限责任会计师事务所对长沙汇丰置业有限公司注册资本的《验资报告》【湘新会验字（2002）第045号】； 6、长沙汇丰置业有限公司2003-2004年度会计年报和2005年6月会计月报； 7、长沙市规划管理局《建设用地规划许可证》【共3个，编号分别为：出（2002）0165号、新（2003）0037号、新（2003）0040号】； 8、长沙市人民政府颁发的《国有土地使用权证》【共6个，编号分别为：长国用（2003）第005981号、长国用字（2003）第002898号、长国用字（2003）第018112号、长国用字（2003）第018113号、长国用字（2003）第018114号、长国用字（2003）第018115号】； 9、建筑工程设计单位《工程设计证书》。 评估报告摘要 一、项目企业资信评估 长沙汇丰置业有限公司是于2002年03月06日成立的，注册资本为贰仟万元人民币，具有三级房地产开发资质的有限责任公司。 公司2007年12月末资产总额13311.8657万元，负债总额5.3104万元，所有者权益总额13306.5553万元。通过资产负债、赢利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的领带程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。 截止2005年7月20日，该公司在各银行无借款余额。企业无不良信用记录。 二、项目概况 长沙市“博林金谷”项目由长沙汇丰置业有限公司开发建设，项目位于长沙市天心区内，芙蓉南路以西，京广铁路以南，湘江生态廊道以东，省府新址以北。该区域随着省府南移，交通、公建、服务、体育与文化等配套设施日益完善。周边已完成或在建的商品住宅项目有：申奥．美域、柠檬丽都、湘中海星之都、金秋盛德城等。“博林金谷”项目定位于长沙城南中高档住宅小区，生态化的居住组体，按照功能性、生态性、历史性、经济性的规划设计原则和融合与发展的目标，力求用情感来塑造诗间空间，为后人留下建筑精品。项目规划用地面积232300 m2估价，规划总建筑580000 m2估价（地上建筑面积），其中住宅500000 m2估价，商业20000 m2估价，车库2700个合80000 m2估价，建筑密度20.51%，容积率2.5，绿地率52%。 从目前项目的前期情况和已获得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。项目规划建设的中高档住宅小区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。 项目周边各项市政设施齐备。本项目的开发建设将对该地区楼盘品质的整体提升起到积极作用。 三、项目市场分析 长沙市天心区省府板块是近两年长沙市楼盘开发量和楼价涨幅较大的区域。长沙市南城随着长株潭城市群全国综合配套改革试验区的设立，对加快长株潭城市群发展，加快实现富民强省目标，带来了重大历史机遇。一是试点先发优势。作为全国的改革试点，国家重大改革措施可以在长株潭先行先试，通过体制机制上的大胆创新和率先突破，长株潭城市群能够率先构筑体制优势，率先形成发展活力，在更大范围内整合国内外、省内外的各种生产要素和创新资源，率先破解体制机制的瓶颈制约，推进新型工业化和新型城市化注入强大的动力。二是示范辐射效应。通过长株潭试点先行，可以为全省区域发展立起一个标杆，推动湖南在中部地区率先实现崛起。三是提供宽广的平台。生态建设、“两型”产业、“两型”技术必将成为长株潭新的投资热点，必将有力地促进提升长株潭城市群的知名度、拓展影响力、顺应全球化