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别墅客户来源及特征总结 别墅产品的主要客户来源 90%本地客户，市区及北京、唐山客户占10% ———天一绿海、路劲领山售楼员 客户来源及特征总结 40%本地客户，30%市区客户，20%北京客户，10%唐山客户 近三个月来访车辆登记140人次，北京牌照约20人次 北京地区设有外展 ————圣世宫售楼员 别墅产品客户来源及特征 客户的特征 对居住的地势、风水、朝向、口碑十分关注 他们大多都有住房，属改善型客户，具备投资意识 主要分布为本地大型企业及私营业主、市区、北京、唐山、承德第二居所客户 客群获得房地产信息方式 主要通过电视，报纸等媒体和通过朋友的了解 口碑的良好传递和强有力的宣传力度将对销售形成有效的支持 典型别墅产品对比 别墅产品 天一绿海 圣世宫 路劲领山 产品形态 联排 独栋 双拼 独栋 联排 独栋 面积区间㎡ 独栋290-320 联排170-209 双拼264-320 独栋309-500 联排面积190-250 价格区间（元/㎡） 独栋13000 联排10000 双拼11000 独栋13000 11000-12000 存量 现售170套 三期别墅产品未开工 存量总计约340套 合8万平米 现售140套 二期别墅未开工 存量总计约440套 合11万平米 现售56套 合1.2万㎡ 七期产品未定 销售量 50套 22套 13套 开盘时间 2011.6 2011.11 2011.6 开发进度 二期销售中，三期未动工，规划为别墅产品 一期销售中，二期未动工，全别墅产品 五期销售中，六期洋房11月开盘，七期别墅项目未动工 年销量在29-43套之间（月均销量为3-4套） 周边竞品情况 天一绿海 占地85万㎡，建面66万㎡，目前上市两期约45万㎡，三期未动工 一期：多层 高层 叠拼别墅 建面约25万㎡ 已售罄 二期：独栋 联排 洋房 建面约19万㎡ 2011.11开盘 三期：仍未来发 建面约11万㎡ 天 一 3期 天 一 2期 天 一 1期 周边竞品情况 天一绿海 2007年上市 建面66万㎡大盘，知名度较高 产品沿坡地而建，景观资源较好，都市化主题风格 产品业态覆盖面广，价格区域内较低，区域认可度高 产品业态 面积区间（㎡） 价格范围（元/㎡） 高层 65-90 100-130 6500 洋房 100-130 140-170 8500 别墅 200-240 11000 周边竞品情况 天一绿海 产品业态丰富 价格在同类型产品中占有优势 积累消费者众多 区域内口碑较好 半年成交16套，月均销售3套 成交均价10106元/㎡ 天一绿海别墅产品面积小、单价低 项目属经济型别墅，接受本地消化较多 圣世宫 占地29万㎡，建面17万㎡，目前上市约11万㎡ 一期：独栋 双拼 联排 建面约11万㎡ 二期：预计2013年6月开盘 建面约6万㎡ 五星级酒店：建面5.6万㎡ 周边竞品情况 圣世宫 1 期 圣世宫 2 期 地块位置 都铎项目 缺外来人口比例，职业比例 * 缺外来人口比例，职业比例 * 缺外来人口比例，职业比例 * 缺外来人口比例，职业比例 * 缺外来人口比例，职业比例 * 缺外来人口比例，职业比例 * 蓟县调研报告 2016.2.29 目 录 蓟县宏观区域情况 蓟县房地产市场概况 土地市场概况 主要地块经济测算 蓟县宏观区域情况 蓟县基本情况介绍 规划发展方向 经济现状 城市人口 收入水平 蓟县在天津中的地位 蓟县作为天津市城镇体系中的11个新城之一 被定位为京津冀地区重要的风景旅游区 重点发展旅游业和轻加工工业 十二五期间建设成为城市北部重要节点和 历史文化特色的现代化新城 来源：《天津市城市总体规划（2005－2020年）》 蓟县地理位置 蓟县位于天津市北部，燕山南麓。东临唐山，西襟北京，南联天津，北靠承德，为四市的腹心地区。 总面积1590.22平方公里，其中山地面积840.3平方公里，平原面积504.72平方公里，洼地面积245.2平方公里。 蓟县总人口83万人，新城现状总人口22.8万人，下辖26个乡镇、 一个城区街道办事处、949个行政村、 15个居委会。 蓟县城镇体系规划 蓟县总体规划 十二五规划 一城四区、集约发展；一轴两带、山水生态； 城乡产业布局： 以旅游业带动三产，以三产带动二产和一产 服务业发展布局： “一城一带多景点” “一城”即蓟县新城 “一带”即山前文化旅游产业带 “多景点”即分布在全县的旅游景区景点 蓟县房地产规划发展方向 城区规划发展方向 2008 2009 山水生态休闲区 原生态旅游区 文化旅游区 盘龙谷 恒大金碧 路劲 泰和 至道 美域新城 帕提欧 天一 圣世宫 都铎 海棠湾 沁蓝 御