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项目用地审批实务 内 容 农用地转用与土地征收审批 土地使用权出让审批 土地登记审批 第一部分 农用地转用与土地征收 一、征收土地的法律依据 《中华人民共和国宪法》 《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国土地管理法》 《天津市土地管理条例》 《天津市征收土地工作程序》 二、土地征收应具备的条件 符合乡镇土地利用总体规划和城乡建设规划 具有年度土地利用计划指标（现状建设用地除外，以地籍台帐为准） 符合建设项目用地控制标准 符合国家产业政策及供地政策 已履行相关法定程序 征地补偿已足额支付到位 被征地农民的社会保障费用已足额支付到位 三、土地征收的程序 （一）申请 建设用地项目（包括单独选址项目、区（县）成批次用地中的具体建设项目和政府储备用地）需征收集体土地的，由用地单位或土地整理储备机构持有关文件向项目所在地的区国土资源管理部门提出用地申请。 应报送的材料 ： 1.土地收购整理类（适用于住宅、商服、旅游、娱乐和工业用地等） ●用地申请；说明本次申请用地的地块位置、四邻、面积、权属地类，拟意向用于何种项目建设及相关理由。（原件一份） ●村民代表会议记录及户代表签字材料；参加村民代表会议的乡镇政府、街道办的工作人员签字并加盖所在镇政府、街道办公章。（原件一份） ●如有地上物或青苗需提供乡镇政府与村街签订的地上物及青苗补偿协议书；注明地上物或青苗的产权人、数量、补偿费用等。（原件一份） ●土地地类审核材料。（三份，至少一份原件。并需经市地籍处及地籍中心确认盖章） ●土地权属审核材料。（地籍科） ●意向建设项目节约集约用地说明材料；项目总投资情况、建设类型、建设规模、项目占地面积、投资强度、容积率等符合国家及市政府的规定的说明。（原件一份） ●土地勘测定界材料；包括土地勘测定界图、批次用地位置图、项目位置图、土地勘测定界技术成果。（三份原件） ●乡镇级土地利用总体规划彩图；标明地块位置。（三份） ●镇区规划彩图或村庄规划图规划文本及批准材料；标明地块位置。（三份） ●补充耕地相关材料 2 .具体项目用地类（适用于公共建筑、基础设施、机关团体用地等），除需提供上述土地收购整理类所需材料外还提供以下材料： ●项目选址意见书 ●项目预审报告 ●市（区）发改委立项（三份，至少一份原件） （二）受理申请 （三）内业审核 （四）拟订征地补偿标准、安置方案 （五）征收土地告知 （六）征收土地确认 （七）依申请听证 （八）组卷上报 （九）区（县）政府审核 （十）审查报批 （十一）缴纳费用 （十二）用地批复 （十三）批后公告 （十四）区（县）批准征地补偿、安置方案 （十五）实施征地补偿安置方案 第二部分 国有土地使用权出让审批 一、法律依据 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院令第５５号 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 〔 2006〕31号） 《国务院关于促进节约集约用地的通知》（ 国发〔2008〕3号 ） 《协议出让国有土地使用权规定》 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 《协议出让国有土地使用权规范》 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》 二、国有土地使用权出让方式应具备的条件 1、农用地转用与土地征收程序履行完毕：征地与安置补偿到位，缴齐新增建设用地有偿使用费及各项税费、管理费，社会保障落实到位，履行完毕批后公告等。 2、通过收回或收购的原国有土地，要履行完毕收回或收购程序，完成了拆迁安置补偿、房地产权属注销手续等工作，土地整理达到场清地平的净地条件。 3、规划部门出具了《规划设计条件》 4、到土地部门办理了预申请手续，并缴纳预申请保证金。 5、拟出让地块土地权属无纠纷、无查封、无抵押。 三、土地使用权出让方式 第一、招标拍卖挂牌方式公开出让 第二、协议出让 第三、现状补办出让 第一、招标拍卖挂牌方式公开出让 一、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权内涵 ■招标出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 ■拍卖出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 ■挂牌出让国有土地使用权：是指国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 二、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围