中国房地产近期变化中国房地近期变化产近期变化.ppt

中国十年房地产 近十年来，我国的房地产情况越来越热，出现了很多闲置的房子卖不出去，老百姓又买不起房子的情况。为了促进房地产的健康稳定发展，我国政府相继出台了一系列政策制度，其涉及法律法规、金融、土地、税费等。同时调控的重点也由房地产规模转向房地产价格。 1998年之前 在建国后的40多年时间里，我国一直实行的是高度福利化的住房制度，住房分配实行实物配给，简称“单位分房”。在单位分房的时代，住房市场是不存在的，因为个人只拥有住房的使用权，没有所有权，住房不能用于市场交换和流通。因此，在没有房改之前，严格来说住房市场是不存在的。 1998年 98年房改：《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会住房新体制。这是我国住房体制改革的纲领性文件，它宣告了住房福利制度的结束，并提出把房地产培育成国民支柱产业。中国房地产正式起步。 支柱产业的关联 1998年之前的中国房地产 经过92年的令人注目的房地产热，93，94年国家进行宏观调控，当 时中央政府采取了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根（提高利率、减少贷款、提前收贷），甚至强调，国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。经过几年的调控经济明显降温 举例 静安、卢湾、黄浦三区、徐汇的徐家汇、浦东的陆家嘴、虹口的北外滩、长宁的虹桥-中山公园地区房价基本上由2001年的4000-5000元/平方米上升到目前的15000元/平方米到30000平方米，个别达到了50000-60000元/平方米。 外环以外的郊区房价由当时的1500元左右上涨到目前的5000-7000元/平方米。 内外环之间由2000-3000元上涨到10000-15000元/平米。 综合来看: 相同地段的房价3年内上涨至少2倍。 2001年4月与2005年4月的分区域（相同地段）价格对比 反复撤销登记，抬高房价 2005年3月3日，“上海房地”网站登出通告：“暂停办理‘天赐公寓等六个楼盘网上备案手续”。因为截至2005年3月3日中午，兴盛公寓房源总数为16套，累计撤销合同次数96套，撤销率为600%；颐峰苑合同撤销率为320%；天赐公寓合同撤销率达到266%；好世凤凰城合同撤销率166%；红商事大厦合同撤销率162%。 高“合同撤销率”是开发商反复签订多套房源的行为，其中兴盛公寓的整栋楼盘反复预定和登记的竟然仅有三人。这些反复的撤销合同，实际上是用虚假的价格来抬高房价。如“耀江花园”，累计合同撤销均价为16613元／平方米，而累计的登记均价仅为7304元／平方米。颐峰苑累计撤销均价为17189元／平方米，而累计登记均价仅为12980元／平方米。 外地炒房团兴风作浪 尤以温州客最活跃，他们几乎整幢整幢地买楼。 20年前，美国人惊呼，日本人在收购整个美国，我们今天简直要惊呼，温州人在收购整个上海！ 随意定价，人有多大胆，房有多高价 某楼盘公布的开盘价是7000元/平方米，可看到排队者众，提高1000元，没有任何影响，再提2000元，直到12000元/平方米。 另一楼盘更绝，开盘10000元/平方米，开发商看见长长的队伍，一下子宣布提高到17000元/平方米，但排队者照买不误。 某开发商说：现在的房子想卖多少钱就卖多少钱。2005年1月，郊区宝山的一个楼盘定价20000元/平方米，所有人都说开发商疯了，但他照卖不误！ 空置率 如果有兴趣，您可以做一些抽样调查大家可以在晚上的时候到某个新建的小区（交房1-3年的）数一数亮灯的窗户。 泡沫有多大，算算收入-房价比 在学术界，普遍认为3-6倍的收入-房价比比较合适-绝大部分国家的实证均是如此，它指的是一套住房平均价格相当于一个家庭平均年收入的3-6倍。 上海是多少？2004年的计算是13倍多，现在就更高了。按5万元的家庭可支配收入，80万元/套的房价计算，已经达到了16倍！ 目前的江油。。。 10年以后….. 12.25日央行二度加息 11年1月“国八条” 1月28日上海重庆房产税 2月9日再度加息至6.6%，公积金4.5% 4月6日11年二度加息至6.8，公积金4.7% 7月7日三度加息至7.05%。 12年6月8日降息至6.8% 12年7月6日降息至6.55% 江油价格 06年 800左右 08年1000左右 09年1700左右，上海城2700左右 11年3000-4000 12年4000+ 13年4500+ 以后？ 关注公司公众微信 2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），出了规定二套房贷首付比例不得低于40%外，在存款利率方面则明确表示为“贷款利率严格按照风险定价”。“国十一条”强调抑制投机需求同时又不打击所谓的刚性需求。 2010年，政府