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* 房价2013年上半年有上涨压力，但中长期难涨价 数据来源：WIND，中金公司研究部；注：阴影部分为预测值 实际利率与房价负相关关系明显 * 政策研判：控房价保民生；土地、税制变化是看点 数据来源：中金公司研究部 近年来房地产行业政策及政策预期 * 不同级别城市销售表现分化 表格标题 2012年以来一二线城市销售表现强于三四线城市 资料来源：CREIS，中金公司研究部 * 9个主要城市住宅销售2013年上半年同比或将负增长 来源: CREIS，中金公司研究部；注：阴影区域为中金预测值 住宅销售与供应量 居民储蓄仅小幅边际改善，主要是低基数影响，购买力实际增长有限 * 二线城市主要靠中小户型刚需释放支撑 深圳商品住宅成交结构 南昌商品住宅成交结构 资料来源：CREIS，中金公司研究部 武汉商品住宅成交结构 上海商品住宅成交结构 * 2013年主要城市供应小幅下滑5%~10%；库存还将维持高位 来源: CREIS，中金公司研究部；注：阴影区域为中金预测值 预计2013年9个主要城市新增供应小幅下滑，但绝对量依然较高 当前主要城市存货总量仍在高位 * 对比2011年底，当前库存结构中刚需产品明显不足 来源: CREIS，中金公司研究部 青岛可售商品住宅户型结构 南昌可售商品住宅户型结构 * 开发商在一二线补库存 来源: CREIS，中金公司研究部 9大城市土地成交面积回升，主要在补一二线城市/刚需产品消耗 而新开工已经小幅收缩了一段时间，意味着明年供应存在一定瓶颈 * 开发商资金压力有所减缓 来源: 公司数据，WIND，中金公司研究部 主要上市开发商短期偿债压力远低于2008年 净负债率也下降到65%左右 * 信托到期可能成为2013年开发商资金链主要压力 来源: 用益信托网，中国信托业协会，中金公司研究部 我们估计2013年将是房地产信托到期的另一个高峰 房地产信托发行和成立情况 * 2013年上半年房地产信托到期金额较大 表格标题 我们估计投向房地产的集合类信托2013年2月-7月将集中到期 资料来源：用益信托网，中金公司研究部 * 投资机会梳理 4 * 表格标题 股票：前低后高，从2012配置行业到2013精选个股 A股投资建议： 前低后高，看好ROE持续提升的公司，建议从配置行业转到精选个股，分享个股盈利增 长推动的稳定20%回报 为何看前低？房价高位依然是个压制估值持续提升的重要因素 理由1：基本面：2011年重点城市增长基数较高，2012年将放缓 理由2：估值：相对大盘PB估值并不便宜，房价不能涨将限制估值提升 理由3：流动性：产业政策面看中性，但货币政策依然是稳健，流动性有风险 理由4：持仓：目前地产仓位较高，远超2011年底的低配 为何有后高？改革释放红利，土地供应增加、房价风险释放，长期政策风险消除；开发商盈利率开始恢复。 股票推荐：集中度提升，周转至上的公司是首选。 1） 还是看好资源聚集能力强的一二线城市，龙头地产更具优势，推荐排序：万科/招商/保利/金地 2）大城市圈周边（受益郊区化），或者经济发展快，住房条件差区域（住房提升潜力大）的三线城市也值得关注；对应开发商排序：荣盛发展、中南建设 3） 特殊模式的公司，比如廊坊发展（未覆盖）、阳光城（未覆盖） * 主要城市住宅销量略微领先地产板块表现 表格标题 主要城市住宅销量与中金A指地产指数表现 资料来源：CREIS，彭博，中金公司研究部 * 地产股相对大盘估值 表格标题 地产股相对大盘PB估值（全部及剔除银行、石化） 资料来源：彭博，WIND，中金公司研究部 * 地产历史持仓 表格标题 基金地产配置 资料来源：WIND，中金公司研究部 * 中金重点覆盖房地产公司估值一览 中金重点覆盖A股房地产上市公司估值表 资料来源：彭博、中金公司研究部 中国国际金融有限公司 中国国际金融有限公司 * 分析员： 宁静鞭（SAC 执业证书编号：S0080511010003） 2012年11月 动人春色无须多，2013选个股 法律声明 一般声明 本报告由中国国际金融有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但中国国际金融有限公司及其关联机构（以下统称“中金公司”）对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成所述证券买卖的出价或征价。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依