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巢湖城市广场商业业态规划提报 第一部分 项目初次提报精要回顾第二部分 商业市场定位第三部分 目标客户群定位第四部分 项目商业功能定位第五部分 项目商业档次定位第六部分 项目商业业态规划定位 目 录 市调精要回顾 市调精要回顾 市调精要回顾 三、超前商业模式： 根据在巢湖市场调查发现，本项目商业为巢湖商业全面升级换代版，在巢湖地区 的独一无二的，而且由于本商业的地段优势，市场容量等因素，项目商业将在一 定时间段内形成巢湖商业无法超越的空白。这样的商业形态在全国范围内都处于 领先地位，必将为巢湖地区及来巢湖旅游人士形成一种全新的商业体验。同时， 本商业规划也和巢湖市政功能配套规划形成有益的互补，从而形成良性商业循环 发展势头。 本项目商业市场定位 四、项目商业规划理念 美国学者托夫勒提出著名理论——“体验式消费”，让消费者不仅仅得到购物的满足，还有难以忘怀的精神享受和情感体验。 “体验式消费”的实质就是市场上常提的“集购物、饮食、文化、娱乐为一体”的泛概念的深入表达。 本项目商业市场定位 迎接体验式消费时代的到来： 二站后国际局势相对稳定安全和几次大的经济高速增长，使得世界各国都积累了大量的物质财富。通讯、媒体和交通工具的发明改进将时空大大缩短，各国之间、人与人之间交往日益频繁。这些都为体验式经济提供了物质准备和精神准备。从喜玛拉亚山到亚马逊河流，从纽约第五大道到巴黎旺多姆广场，从埃及金字塔到中国长城，到处都是热潮涌动的人头。人们到当地旅游不仅仅是为了看，更是渴望交流和体验各种不同的文化风俗民情。这里面蕴涵了巨大的商机。谁能首先认识到这一点，并打造出适合这一经济趋势的商业形态，谁就率先冲出起跑线。 本项目商业市场定位 本项目商业市场定位 第二部分 商业市场定位 市调精要回顾 一、项目商业市场定位思考： 由于本项目商业所占比例较大，故我们的销售重点思考方向也放在商业方面。 首先，项商业连两栋酒店式公寓加进去的体量有15万多方，这样大的体量在推广的时候， 盛世更多的考虑是用一个什么样的概念来统筹。 “其次，新的商业概念统筹下的业态规划主要思考：如何提升商业档次、如何迅速消化，如 何在两者之间寻求一个平衡点。 最后，地产要与政府加大对外开放力度，最大限度的充分利用巢湖丰富的旅游资源，大力 发展旅游业的城市规划相结合，在市政规划新区发展相匹配的商业形态，为城市发展提供 最完善和最具竞争力的商业功能。 本项目商业市场定位 项目商业目标客户定位 1、购买客户： 本项目商业的目标客户主要为本地商业、企业经营者和投资客户，外地商业企业经营者和 投资客户，本省、外省游客三部分。其中本地商业、企业经营投资客户为核心客户。我们 的业态规划主要是围绕他们的需求展开。 项目商业目标客户定位 目标客户特征：本项目目标客户涵盖人群比较广泛，身份繁杂，难以一言一蔽 之。尽管如此，他们还是有共同的特征可以把握的： 一、经济界定：一般都经济实力比较雄厚。本项目商业定位高档次，能够来本项目购买商铺自营或者投资的都是有一定的经济收入水平的人群。 二、年龄界定：见多识广，年龄一般在35岁以上，有丰富的经商或者投资经验，在具体购买过程中非常理性，对商铺的价值把握会经过反复的考察研究，不会轻易出手。 三、需求界定：由于有较丰富的经商和投资经验，并且非常理性，因此，对于产品功能和空间布局、经营理念和方式、开发商实力比较重视。 四、交易界定：一旦认定，则比较果断，成交意向明显。 项目商业目标客户定位 商业目标消费客户群： 购物中心、商业街消费群：以本地时尚人士为主要消费群体，男女老少皆宜。 集中商业消费群：以来巢湖旅游人士、巢湖地区追求生活高品质、高服务的中上收入人士为主。 社区底商：以满足社区内自主人群的日常消费为主。 本项目商业功能定位 集旅游、酒店、购物、休闲、金融、会议、商务办公等功能为一体的中央商务区 本项目商业功能定位 本项目商业功能定位 本项目商业功能定位 第五部分 项目商业档次定位 项目商业档次定位 本项目商业功能与档次为相辅相成关系。功能决定档次，档次提升功能。 根据本项目商业主要分为金融商务功能、中心购物休闲功能、特色主题商业功能和社区服务四大块功能来建议本定位。 其中金融商务和中心购物休闲两大功能起着打造巢湖CBD，提升商业档次的作用。而旅游业本身必须具备的吃、喝、游、购、娱等功能也属于商业功能中高端部分。因此，本项目商业档次为巢湖地区最新型最高级别商业。 商业业态定位 商业业态定位 商业的利润大于住宅，但是商业的风险也大于住宅。因此，商业的业态定位是整个商业产品规划过程中最关键的一环。经过上面表格中商业业态的分析，我们得出本项目商业业态经营定位最终要寻找的是一个介于现时商业销售和日后招商经营之间的一个平