青岛市崂山区午山社区旧村改造项目投资建设可行性分析论证研究报告书.docVIP

目 录 第一部分 总 论 - 4 - 一、项目名称及项目承建单位 - 4 - 二、项目概况 - 4 - 三、可行性研究的范围和依据 - 5 - 第二部分 项目建设的背景和必要性 - 7 - 第三部分 市场分析 - 8 - 一、市场现状及发展趋势分析 - 8 - 二、2010年青岛市房地产市场形势展望 - 12 - 三、项目所在区域的市场调查与分析 - 14 - 四、项目定价 - 21 - 第四部分　项目建设地点及外部条件 - 22 - 一、项目建设地点 - 22 - 二、地质条件 - 22 - 三、抗震设计 - 22 - 四、外部配套条件 - 22 - 第五章 建设规模与内容 - 24 - 一、建设规模 - 24 - 二、建设内容 - 24 - 第六部分　总体规划 - 25 - 一、总体规划的原则 - 25 - 二、总体规划 - 25 - 三、绿化工程 - 27 - 四、竖向及场地整治 - 28 - 第七部分 单体建筑建设方案 - 29 - 一、单体建筑内容 - 29 - 二、土建工程 - 29 - 三、建筑装饰 - 30 - 四、竖向交通 - 30 - 第八部分 公用工程 - 31 - 一、给水工程 - 31 - 二、排水 - 32 - 三、电气工程 - 32 - 四、弱电工程 - 34 - 五、采暖工程 - 35 - 六、燃气工程 - 35 - 第九部分　　消防、环境保护 - 36 - 一、消防 - 36 - 二、环境保护 - 38 - 第十部分 能源消耗及节能措施 - 40 - 一、能源消耗 - 40 - 二、主要节能措施 - 40 - 第十一部分 组织机构与管理 - 41 - 一、组织机构 - 41 - 二、项目管理 - 41 - 第十二部分 招标、投标 - 43 - 一、项目概况 - 43 - 二、项目招标内容 - 43 - 第十三部分 建设进度计划 - 44 - 第十四部分 投资估算及资金筹措 - 45 - 一、 投资估算 - 45 - 二、资金筹措 - 46 - 第十五部分 项目财务评价 49 一、财务评价的依据和范围 49 二、销售收入及税金测算 49 三、 利润计算 51 四、敏感性分析 52 第十六部分 可行性研究结论 53 附 件 54 第一部分 总 论 一、项目名称及项目承建单位 1、项目名称：青岛市崂山区午山社区改造项目。 2、项目承建单位：青岛安信置业开发有限公司 3、项目承建单位概况 公司注册资本金为人民币3800万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发、经营、管理为主的专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、项目开发、建筑设计、营销策划、工程管理、商业物业管理等业务的高素质员工队伍。公司先后开发的澳门花园、瑞士花园、榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境的同时，为岛城创建了和谐温馨的都市家园。 二、项目概况 1、项目建设地点 本项目位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路、南至青岛二中、北至翠岭路，项目占地面积55.38公顷。 2、建设规模与内容 本项目拟建设一处城市居住小区，总建设规模为725200平方米,其中商品住宅建筑面积249000平方米，海关住宅建筑面积70000平方米，安置住宅建筑面积230200平方米，公共建筑面积176000平方米。 3、投资规模及资金筹措 本项目建设总投资466073.77万元人民币，对外融资8亿元,其余部分由建设单位自筹。 4、建设期 本项目建设期为5年。 三、可行性研究的范围和依据 1、可行性研究的依据 ①　青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2006]276号） ② 青岛市规划局《关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围的答复意见》（青规业字[2006]34号 ③ 青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]22号） ④ 青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件《崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见》（青崂土预字[2007]14号） ⑤ 青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]154号） ⑥ 青岛市城中村（居）改造领导小组办公室《关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见的函》（青建函字[2007]35号） ⑦ 青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字 [2007]588号） ⑧ 青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2008]138号） ⑨　由崂山区城市化建设指挥部办公室编制的《崂山区午山社区旧村改造实施方案》 2、可行性研究的范围 本报告主要研究范围包括以下几方面： 1、通过对青岛市房地产市场的现状和发展情况的调查研究和