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福泰广场全程营销推广策划【目 录】 整体市场分析 滨江高层楼市分析 项目优劣势分析 项目潜在客源分析 项目卖点分析 项目营销推广策略 项目广告推广策略 第一部分：整体市场分析 一、市场分析?从政策环境的角度分析 l 以台江“两街”和新中亭街为重点的台江路南北两侧地块，是“福州尖沙咀”的基本轮廓，已显现无限商机。“元洪城“与“华联”、“台百”及新中亭街、新安平及周边总计近50万平方米的商业营业面积，将是全市最大的购物中心。规划中的步行街将越过五一路沿台江西路扩张至新中亭街，与新安平5条步行街、新中亭街内几十条步行街相呼应、相连接，形成全国最大的步行街群(步行街区域)和大规模、高档次、密集型的休闲旅游中心。 l 按照国务院批准的《福州城市总体规划》（1995?2010年），全面实施的“东扩南进”战略，将以闽江为轴心。在沿江26.2公里，纵深200米，总用地面积达1.5万亩的福州“外滩”上，将规划21世纪的城市中心商务区、国际中心及高尚生活区。作为未来新城市中心，江滨先天独具的景观优势，又使其成为高层住宅理想的建设用地。她不仅是福州城市东西向交通干道，还将形成集观光、旅游、休闲、购物、商住、防洪於一体的建筑群体，成为榕城的“外滩”。 二、市场分析?从楼市发展的角度分析 l 城市建设日新月异带动楼市成长。随着江滨大道的形成，正在建设中的南二环线，规划中紧锣密鼓的三环线更使福州城区格局、交通组织和市政建设上新台阶，城市基础建设给房地产市场带来的好处将进一步释放出来。 l 二手房、公房上市渠道通畅促进一级房市。楼市的“梯度消费”结构日趋合理。“二次置业”、“终极置业”等字眼频频见诸报端，足以反映一级房市的发展后势强劲。 l 商品房产品的竞争在细节上得到体现。这是一个产品说话的年代，更细的市场划分、更细微的人性化设计、更细致到位的服务，以及做好产品细节所需的企业和炒作，也只有把细节做好的开发商才能在今天残酷的市场竞争中求得生存。 l 央行《关于规范住房金融业务的通知》中规定，开发商欲向银行申请贷款购房，必须实现多层主体结构封顶，高层住宅总投资完成2/3的情况下方能兑现，这些规定对于自由资金不足或没有更灵活的融资渠道的开发商而言，将面临着淘汰的危险。 l 滨江北岸??安平、义洲、帮洲等棚屋区改造工程，再加上江滨两岸的大面积绿化工程，美丽的金外滩呼之欲出。 三、市场分析?从价格的角度分析 江滨板块三分天下/价格呈由中向西东、由北向南逐级下降之势/南北两岸楼市分庭抗争/高档物业市场供过于求 n 江滨楼盘价格分布趋势 北江滨片区??元洪锦江、君临闽江、碧水芳洲、融侨锦江、 以三县洲大桥、闽江大桥为界，又可分为： è 江滨西部片区 周边项目生活配套差、交通线路少，景源点多。每家楼盘门前至少都会有两座主题公园。各楼盘主打卖点皆为江景。独融侨物业创造出了社区的卖点??温泉、健康会所、步行街；碧水芳洲引入中海物业管理顾问。 代表楼盘： 融侨锦江B-2期 平均价格：4000元左右(共31层) 碧水芳洲3期 平均价格：3900元左右(共16层) è 江滨中部片区： 由于地处旧城区的商业、生活中心，周边项目生活配套相对较齐全。但江景与景源配套不如西江滨楼盘。街区商业氛围较浓，主要旅游景点有??江滨公园、步行街、美食街等。 代表楼盘： 元洪锦江（2期） 平均价格：4300元左右 君临闽江 平均单价：4300元左右 è 江滨东部片区： 东部江滨地区为排尾、鳌峰片区，受街区档次的影响。价格较中、西部地区来得难以提升。 代表楼盘： 闽江世纪广场 平均价格：3000元左右 南江滨片区 ??江南水都、太平洋城、香江明珠、金山碧水等。档次划分较明显： 太平洋城??中档物业??均价：3200元左右 江南水都??高档水乡别墅??均价：不详 香江明珠??中高档物业??均价：2200～2800元/? 金山明珠??中档物业??均价：2400元/? 价格竞争态势小结： l 与其它板块相比，这里又存在着十分特别的市场环境：市场竞争呈两级分化，中高档分庭抗争的态势。 l 高总价个案市场表现普遍不佳，但面江单元表现抢眼。 l 有效价格组合策略在区域楼市竟争中显得尤为重要： 价格竞争是所有开发商最不愿意接受的，但轻松的价格组 合最能在短时间内聚集人气，为后期推盘奠定胜机。 四、市场分析?从推广的角度分析 楼市竞争全面升级，开始进入品牌竞争阶段 2002年滨江高层项目开始成为市场主力，从销售上的需要出发，开发商已经将品牌竞争列入项目开发的重要策略目标之一。 n “君临闽江”着力塑造志达企业??“来自新加坡、香港财团背景”的外地成功企业的形象；并通过与深圳“华侨城”推广模式相类似的“专家推介会”，极力推荐这一“第一江景豪宅”项目品牌。 n “融侨地产”继续演绎着地产龙头企业的品牌之旅，通过异地扩张