禹州市房地产市调场研报告.docVIP

禹州市房地产市场调研报告 1. 报告概要 1.1 调查目的 掌握禹州市区房地长行业的发展情况，新楼盘的销售情况以及消费者选中楼盘的消费心理。 1.2 调查目标 调查主要目标是禹州市区正在销售或正在建设楼盘。 1.3 调查内容 1.3.1 城市环境分析 ◆人口数量 ◆人口结构 ◆可支配收入水平 ◆消费水平 ◆政府政策 ◆城市经济形式 ◆城市经济结构 1.3.2 周边城镇分析 ◆人口结构（中、青年） ◆收入水平 ◆收入结构 （种田、打工、生意） ◆在市区购房意愿 1.3.3 楼盘分析表 区 域 楼盘名称 楼盘位置 东城区 中央公园 禹王大道东转盘西南 市区偏南 夏都?裕华园（部分砖混结构） 禹王大道西段 东城区 坪山?永和苑 禹州市建设路与新区大道交叉口 东城区 和谐佳苑 禹王大道东段 市 区 銘仕公馆 禹王大道中段 市 区 阳光国际 府东路与滨河大道稽查口向南200m 市 区 中央豪庭 禹州滨河路中段（原市委市政府院） 1.4 调查样本 本次调查共选取禹州市区7个楼盘作为样本，其中市中心2家，城东5家。 注 1：禹州老城区的界限：北至颍河，南至禹王大道，东至药城路，西至前进路，包括整个护城河在内。 注2：选择以上楼盘的原因是这些楼盘目前是禹州市具有代表性，都为中高档楼宇，销售情况较好，且部分首期楼宇基本销售完结。 1.5 调查方式 本次调查采取的是实地走访调查，调查走访分为三部分，第一部分考察整个城区的面貌，景观现状、消费水平和消费现状，第二部分是对禹州市区的楼盘进行走访调查，主要走访其售楼部。第三部分是对禹州市周边乡镇的经济状况进行考察。 1.6 调查流程 ◆沿着市区主干道浏览城市，观察市区高档住宅的集聚地以及大型购物中心和高档购物中心的销售情况（包括价格，客流量等）； ◆从城东开始调查，后市中心楼盘的调查; ◆对周边城镇进行考察。 1.7 调查结论 ◆禹州市居民可支配收入多，消费水平一般，高档消费比较普遍； ◆在建楼盘多，多是140m2以下的大户型，楼盘多为城镇居民自己购买； ◆在建楼盘主要位于东城区和老城区偏东的位置。 2. 宏观背景调研 2010年至今，为遏制房价过快上涨，中央和地方政府密集出台了一系列的调控政策，北京、上海等一线城市房价有止涨的势头，成交量出现了明显下降，房地产新政对市场的作用开始显现。一线城市出现了“量跌价稳”的状况，房地产商将投资目光转向二、三线城市，甚至部分中小型开发商将目光转向四线城市，并且开始大规模的囤地，二、三线城市的开发使得房地产开发商在国家调控地产的政策下赚得盆钵满贯。二、三线的城市房价开始逐渐上涨，进入开发商的投资眼线。现在，在许昌市区很多都是正在动工的楼盘，从各个售楼处了解到，房屋销售量还不错。禹州，作为许昌市的一个县级市，其综合经济实力不断增强。工业依托资源优势，能源、建材、机械、陶瓷、有色金属等支柱产业发展强劲，并形成产业集群且政府着重老城区改建、东城区开发，为部分开发商提供了机遇。 2.1 禹州市概括 2.1.1 总体概况 禹州市位于河南省中部，颍河上游，地处郑州、洛阳、平顶山三市中心地带，禹州市东接许昌、长葛，北靠新郑、密县，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县。禹州交通方便，郑（州）南（阳）公路和许（昌）洛（阳）公路贯穿全境，并通过公路与京（北京）深（深圳）、陇海铁路相接，沿郑南公路北到省会郑州80公里。下辖26个乡镇办，其中4个街道办事处，10个镇，11个乡，1个回族乡，另有禹州市城市新区管委会和被列为河南省民营科技园区的禹州市产业集聚区（经济技术开发区）管委会。城市建成区面积由2002年的18平方公里扩大到现在的40平方公里，总人口为121.36万人，其中城镇人口39.4万人，农业人口81.96万人，位列河南省县级城市第一位，城镇人口占总人口的32.46%，农村人口占总人口的67.54%。 2.2 经济环境调研 2.2.1 禹州市经济产业结构及其发展状况 全市中小企业完成工业增加值65.8亿元，同比增长31.1%。中小企业对全市生产总增长的贡献率高达65%以上。2010年，全市中小企业从业人员20.4万人，占全市二、三产业人口总数的比重达30%以上。2008年，市经济技术开发区共有69个项目入驻，已投产52家，从业人数达到7000多人。以中小企业为主的六个产业集群实现销售收入160亿元，对全市经济的贡献达到60%以上。2010年，全市固定资产投资在500万元以上的工业项目148