第7章房地产开发项目的规划设计及其评价课件.ppt

第7章 房地产开发项目规划设计 1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理， 房地产项目规划设计的指导思想。 7.1 城市规划与房地产开发 7.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容 7.3 居住区规划布局 7.4 建筑造型 全板楼社区使每栋住宅楼都能够享有充分的采光权和景观权，使用户四季都能享受阳光和通透的感觉。 解决方案：　1.园区整体采用板式楼设计，呈北高南低的阶梯状布局。　2.一梯两户、一梯四户的户型，户户朝南。精品户型更是所有房间都朝阳。 宝星园采用香港名师设计的蝶式建筑风格，做到了户户朝阳，而且保证了室内通风效果；各单元布局合理，使用率高，令住户充分享受舒适的空间感。 7.5 住宅户型 7.5.3 住宅功能分区的技术要点 7.6 配套设施规划 7.7 道路交通规则 7.8 绿地与景观规划 户型配比原则和评价标准 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 户型配比原则和评价标准（续） 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 户型配比原则和评价标准（续） 不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解 户型在小区内的位置摆布评价 核心在于平衡资源，以降低销售的难度 资源分配要重视开盘造势和展示区需要 注重分期开发的配比协调。 户型平面结构评价的三个向限 不同档次建筑形象的风格倾向性 高档 中档 低档 高档建筑的两大原则：最终源于细节 入口显赫原则 细节原则 冷暖色调：根据特定消费者爱好确定 如果底商需要展示，底商的外墙与上部要有明显的分界线和收口。 园林评价的三个向限 规划方案评价的五个方面 评价方案的角度： 主要从销售和客户角度，从以下几个方面考虑： ? 规划方案建议 经济指标是否一致 整体形象定位在规划中是否有所反映 规划方案建议（续） 售卖面： 重点投入区 规划方案建议（续） 基本面：小区舒适度 规划方案建议（续） 土地价值挖掘： 配套设 施规划 1 2 3 4 5 公共服务设施规划 市政公用设施规划 停车设施 户外场地设施 安全设施 5 服务管理设施 （1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适； （2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整； （3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济； （4）功能复合化，营造人性化的街道空间； （5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络； （6）避免影响城市交通； 7.7.1交通组织方式 人车分流 人车混行结合局部分行 7.7.2 路网规划原则 7.7.3 道路交通规划要求 道路宽度要求 其他要求 目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建去绿地率不小于25%的指标。 注意区分：绿地率与绿化率 步行环境 铺地环境 水体环境 户外设 施环境 7.8.1 绿地规划 7.8.2 景观规划 户型配比 1、基于总体定位和发展战略： 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？ 总体发展战略：低成本？差异性？ 总体形象：在户型面积及特色上如何体现？ 2、基于市场的户型特征、现状和趋势 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比 周边即将推的户型有几类。 主流户型在最近两年的变化趋势。 3、基于消费者的户型特征 内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因： 指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图 4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。 5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。 1、明晰的资金策略 哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。 2、明晰的竞争策略和回避风险策略 站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争 （低成本？差异性？市场空缺？） 市场缺乏一类产品 市场在变化 竞争较激烈 市场变化不大 竞争不太激烈 条件1 分区，每区由完全不的市场需求方案组合 抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。 略走大或略走小5-10个平方。 寻找市场中主力需求、消化最快的户型。 解释 组合以达到不同时期的不同目的 抓机会，回避竞争 快速回笼