广元锦颐地产南河项目沟通稿课稿.ppt

第一部分: 宏观市场研究 项目定位 Main Outline Secondary Outline Main content Background 我们需要理解在广元市房地产的大背景下，项目自身特点及财务测算设置一个合理的利润空间下，为本案定位提供依据。 目录 财务测算 产品规划及物业选型 第二部分: 区域市场分析 第四部分: 财务测算及规划 第三部分: 竞争个案分析 产品分析 项目定位 财务预算 投资回报测算 物业选型 商家选型 * * 1 地块经济指标界定 总用地面积 容积率 覆盖率 限高 基底面积 4600㎡ 7.8 60%以内 100米 2600㎡ （未提供标准的红线图，上述数据为与贵公司交流所得） * 2 以资产为导向的规划及经济测算 物业类型 裙楼商业 酒店 写字楼 计容面积总体量 体量 13000 11000 12000 36000 面积 36.11% 30.56% 33.33% 100.00% 层数 5 10 10 　 （1）物业配比 （2）说明 尽量做大裙楼纯商业经营部分的面积，拟定5层的规划，达到13000平方米的体量； 酒店按照中等四星级200个房间配置，标间按照建筑面积32-35平方米，套房按照50-60平方米设想，通道满足1.8-2米设计，客房部分面积约8000平方米，其余为配套使用，面积暂按11000平方米初算； 剩下的写字楼部分约12000平方米。 2 以资产为导向的规划及经济测算 （详见现金流量表） 物业类别 建筑面积(㎡) 销售价格 (元/㎡) 单项价值 销售金额 (万元) 销售率 酒店式公寓（清水） 0.00 6000 0.00 0.00 100% 裙楼商业 13000.00 13000 16900.00 8450.00 50% 五星级酒店（清水） 11000.00 7000 7700.00 0.00 自持 甲级写字楼 12000.00 7500 9000.00 9000.00 100% 地下车库（可售部分暂估100个） 100 80000元/个 800.00 800.00 100% 项目总产值 34400.0 实现销售部分产值 18250 公司持有部分 16150.00 公司持有部分资产估值 16150.0 建安、报建、设计费用 12870 土地费用（不含税费） 10350 投入总成本 23219.7 现金流量 -4969.7 * 3 以现金流为导向的规划及经济测算 物业类型 裙楼商业 酒店 写字楼 酒店式公寓 计容面积总体量 体量 5200 8000 10000 12800 36000 面积 14.44% 22.22% 27.78% 35.56% 100.00% 层数 可售部分2层 10 10 21 　 （1）物业配比 （2）说明 尽量将裙楼纯商业经营部分高价销售出去，拟定为地上2层的规划，即5200平方米； 酒店按照中等四星级160个房间配置，标间按照建筑面积32-35平方米，套房按照50平方米设想，通道满足1.5-1.8米设计，客房部分面积约7000平方米，其余为配套使用，面积暂按8000平方米初算； 写字楼部分约10000平方米，与前面方面基本持平； 余下的12800平方米全部为酒店式公寓或者SOHO产品。 * 3 以现金流为导向的规划及经济测算 （详见现金流量表） 物业类别 建筑面积(㎡) 销售价格 (元/㎡) 单项价值 销售金额 (万元) 销售率 酒店式公寓（清水） 12800.00 6000 7680.00 7680.00 100% 裙楼商业 5200.00 25000 13000.00 13000.00 100% 五星级酒店（清水） 8000.00 7000 5600.00 0.00 自持 甲级写字楼 10000.00 7500 7500.00 7500.00 100% 地下车库（可售部分暂估100个） 100 80000元/个 800.00 800.00 100% 项目总产值 34580.0 实现销售部分产值 28980 公司持有部分 5600.00 公司持有部分资产估值 5600.0 建安、报建、设计费用 12863 土地费用（含税费） 10350 投入总成本 23213.4 现金流量 5766.6 4 两种思路的对照比较 发展方向 规模 总产值 持有物业量 现金流量 资产主导型 相等 34400万 16150万 -4969万 现金主导型 相等 34580万 5600万 +5767万 1、在体量和固定投资额基本保持一致的情况下，资产主导型产值为3.44亿，现金主导型为3.45亿，基本持平； 2、虽然资产主导