上海浦东孙桥镇迁村并点过程及模式考察.docVIP

上海浦东孙桥镇迁村并点过程与模式考察1.1　环东村采用政府主导型模式　　环东村实际是孙桥镇环东开发区的一个功能区，1998年底全村人口3897人，是由原三灶、四灶、桥弄3个行政村合并而成。现已成立独立村委会，由原3个行政村村委成员构成，共同行使行政管理权，规定三个村的村民凡新建住宅，均不得在原宅基地基础上翻建，而必须购买环东村的住宅，原宅基地收归集体。为促进农民尽快拆除旧宅，进行了政策引导；为促使上于过渡时期拥有“新旧两宅”的农户尽快拆除旧宅，规定在保留旧宅时要为旧宅付占用费，非经营性住宅每年5元/平方米，经营性住宅10元/平方米。环东村在实施迁村并点的过程中采用的是政府主导型模式，行政力度较大，投入的人力、物力、资金较多，而且已见到显著成效。　　1.2　环东村的成绩　　环东村已建成的住宅有独立式住宅和公寓楼房（四层）两种类型。其中公寓住宅30套，主要用于解决规划工业区内村民动迁房，现由于工业区入驻企业数量有限，故公寓空置较多。独立式住宅120幢，主要面向村民，村民首付5万元，即可纳入住宅建设计划，房子造好后，入住前再一次付清其余房款。为鼓励村民入住，村里还专门从财政中拨款补贴，每户买房的村民可享受3万元的补贴。环东村目前的道路宽阔平坦，绿化葱茏，一幢幢别墅整齐美观。已经登记购买了环东村的农户（约占全村总户的1/10），也可以像城里人一样一步到位拥有自己的一套住房，省事许多。　　1.3　环东村模式的困境　　1.3.1　中心村建设投资数额巨大，村委财政负担沉重　　在环东村的建设中，由于平均每幢独立式住宅的建设村委需补贴16.5万元，现已建成约120幢，总计达2000余万元，国家还投资150余万元建成了两座15t公路桥。外部道路投资400万元中村里负担75%（其余部分来自镇以上政府补贴），计300余万元，绿化投资200万元中村里负担50%，计100余万元，后两项合计400余万元；另外，由于每幢住宅卖出时村里需向农户补贴3万元，故如果目前已建成的120幢住宅全部得以售出，则村委需投入补贴360万元。环东村的建设资金主要来自目前的20余家村办产业，当前小型的乡镇企业效益普遍不佳，故这样大的投资额度对环东村而言已显得十分沉重。　　正由于这样的沉重负担，建设过程中便很不恰当地“省”去了一些十分必要的配套基础设施，包括理应增大的给水管网管径、敷设污水管网等。　　1.3.2　住宅建设标准超前，多数农民负担不起　　据调查反映，农民自建房一般花费5万元左右，而购买新建独立式住宅，扣除村里的3万元补贴后最少仍需9.5万元，加之新居装修费用，实际上，农民购买环东村统一建造的住房所需的花费与自建房所需的花费比较，高出6～8万元之多。农民对此怨言不少，环东村总户数1197户，登记购买的住户仅120户（就是指交过首期5万元的住户），而其中装修好，实际购买入住的仅20余户。这一数据便可见这一住宅消费能力要求与农民实际的经济承受能力尚有相当差距。而农民不愿意购买，实际上也造成了村里的投资无法及时收回，进而加剧了村委沉重经济负担以及完善配套基础设施的难度。值得注意的是，由于农民负担的大幅度增加，使得农民与村委的矛盾在环东村日趋激化，不利于农村社会的稳定、持续发展。　　1.3.3　迅速形成的环东村——新社区的新问题　　（1）由于统一规划中成片的住宅完全相同，加之搬迁后原有邻里关系的散失，从调查结果中反映出农民对于新环境的社区认同感、凝聚力、亲切感大不如前。　　（2）房型设计与农民实际使用需求有差距，缺少足够大的储藏室与停车库。　　（3）公建配套尚有不足。　　（4）环境问题。水环境污染严重主要是由于前文所述的缺乏必要的生活污水管网所造成。　　1.3.4　“三集中”的土地使用目标尚未兑现　　合并后的3个村一共1197户，但目前仅有1/10即120户的住户决定搬迁至环东村，而其他的没有这个打算。一种是经济条件不错，但前一两年刚新新建了住宅，住得还不错，当然没必要再花钱，再搬一次家；另一种情况是，大多数普通村民的收入相对前些年只持平，甚至有所下降，影响了未来预期，环东村的住宅毕竟是不小的开支，因此觉得经济承受不起，就不打算搬。因此，估计在3～5年内，土地集聚目标难以兑现。　　2　环西村——从动迁农户的择居取向看渐进式的居住集中模式　　2.1　环西村采用渐进的引导模式　　环西村与环东村略有不同，采用的是渐进式集中方式，村里委托规划设计部门进行了环西村的整体规划，根据规划布局划定各个宅基地位置。十村、新丰村、中心村三村是环西村迁并的对象，规定这3个村村民如果要筹划建房必须按照规划划定的宅基地位置建新房，入住后拆除旧房。环西村这种渐进式的迁村并点模式，使农户可以根据自己的经济状况改状况改善居住条件。　　2.2　新丰村38户居民的择居取向分