平层电梯公寓定位报告浅析.pptx

平 层 电 梯 产 品 开 发 建 议 一、平层大宅的概念、功能简介 二、产品开发意义 三、目前主流产品和发展趋势 四、开发SWOT分析 五、产品目标群体分析 六、产品开发建议 1. 开发思路 2. 产品靓点 3. 装修、交付标准建议 4.配套设施建议 5. 销售思路 产品概念、功能简介 平层大宅 平层大宅 ，也被称为“空中别墅”， 产品开发以独特的景观资源和城市资源为依托，更好的兼容了“居住的舒适性”与 “区位的优越性”，一般具有以下特点： 单体面积通常在在140平方米以上，具有宽阔的室内空间。较大的空间尺度提供了更多内部空间动线设置的可能。平层大宅以其功能齐备的户型设计，很好满足了居者的个人生活习惯甚至情趣爱好需求。 平层大宅不仅仅是面积大，房间多，花园宽等量上的改变，而更注重空间的合理分配，房间的功能性挖掘、产品的精细化打造等，平层大宅不是因为价格高而成为豪宅，是因为产品品质而成为豪宅。 位于高层的平层大宅，周边的景观资源层次更加丰富，而且也能使稀缺的景观资源被更多的住户享有，有效提高稀缺景观资源的利用率。 平层大宅一般处于相对成熟地区，还具备独特的地段优势，交通便利，配套的生活、娱乐、休闲设施也较为完善，能够充分享受城市生活资源的便利。 产品开发的意义 经济意义：项目前期的主要现金流产品 从项目前期可推出的产品主要有商务别墅、白领公寓、高层住宅： 商务别墅市场还不成熟且对市场把握不大，首期大体量推出产品的且风险较大，因此，首期推出的商务别墅只能作为测试市场的产品，资金回收量较小； 白领公寓市场条件也还不成熟，不具备大体量的推出的条件，属于现金回流的补充产品； 相比较而言，高层住宅产品具备一定的市场基础，经过靓点提炼后市场接受度相对较强，风险相对较小，成为本项目首期最有可能吸引现金流的产品。 目前主流产品和发展趋势 成都平层大宅产品总体状况 07年，“平层大宅”开始进入成都市场，中海、龙湖、新鸿基、华润、置信、合景泰富、万华等品牌开发商纷纷逐渐进军这一领域，代表性项目有：中海·城南1号、龙湖·世纪峰景、新鸿基·悦城、四海逸家、合景泰富·誉峰、麓镇·茵特拉肯、置信丽都花园·丽府等。 特征一：区位地理条件优越，不可复制的土地资源，不可或缺的城市生活（主要分布在交通便捷、配套（或规划）相对完善、可利用自然景观附近） 与现在传统的别墅项目相比，平层大宅的区位优势一是方便，二是保值。目前成都市场的平层大宅，更多地占据着城市中心或者区域的核心地段。 特征二：创新元素，大师手笔，高档产品配置或豪华装修 平层大宅与别墅相比有优势，同时也有自己的劣势，一方面是高容积率带来的人口密度相对较大，另一方面是不能够做到别墅这样天与地的占有。所以在平层大宅的打造中，设计上更得多下一番工夫，很多创新的元素在平层大宅中也得到了更广泛的运用。 特征三：大面积空间赠送，超高得房率 成都市场对于平层大宅的接受度还在培育阶段，较高的销售价格使得别墅产品成为平层大宅销售的主要障碍，为了为其高价寻找支撑、降低销售难度，除了产品上的创新外，不少开发商也采取了以大面积的空间赠送的方式吸引客户。 特征四：主流物管，后期管理保值增值 后期的管理质量是一个物业增值保值的重要环节，物管在平层大宅中同样起着至关重要的作用。物业管理应该是软件和硬件两方面的管理，一是星级酒店服务，第二是个性化的服务，根据各自的需求进行点对点的服务。成都的众多平层大宅都运用了顶级的物管公司，使物业更加保值和增值。 目前主流产品和发展趋势 SWOT分析 S（优势） 临成金快速通道、迎宾大道等，交通便利； 项目所在地将是未来的新城中心，生活配套完备、品质高； 项目临河，高层产品有较好的景观视野； 赠送面积大，得房率高； 产品设计、打造及区域规划明显高于金堂本地市场产品，较具吸引力； W（劣势） 项目地块临路、临集中商业，对居住品质有影响； 项目周边配套的完善还需要一段时间； 项目离河有一段距离，引入的水渠景观效果较自然河景差，吸引力不足； SWOT分析 O（机遇） 临成金快速通道、迎宾大道等，交通便利； 项目临河，做高层产品有较好的景观视野； 金堂房地产市场上缺乏介于高端产品（观嶺）与低端产品（本地开发商项目）之间的中间产品，这类产品有较大的市场空间。 T（风险） 别墅产品是市场上认可的外圈层豪宅主流产品，这一观念不容易被打破； 金堂房地产市场上的高层产品还不多，市场对于高层产品的接受度还需要一段时间的培养；