假日广场运营合作投资建议书.doc

中山? 皇爵假日广场 商业策划招商运营 计划建议书 项目工作思路 Par I 前期策划工作思路及计划 本项目前期研究策划工作的方法论 从决策支持的角度而言，项目的前期工作有两大重点和目标：一是综合分析、提炼出项目的定位要点和难点，确保正确的工作方向；二是按照既定的工作方向提出创意性发展方案，并确保方案的财务可行性和市场操作性。综合而言，即： Step 1_挖掘开发要点、难点：透析项目的背景和条件，发掘项目开发的要点和难点，是项目成功决策的第一步。可使项目的定位、规划设计建议和总体招商推广初步建议等建立在客观、理性的基础上，避免方向性失误； Step 2_提出解决方略：确定项目的发展方向后，针对项目进入市场所处的竞争环境，提出创意性解决方案，包括项目的客户定位、产品定位、发展主题定位等，以及在此基础上针对各主要功能的规划设计建议，直接将定位观点、市场结论体现在规划方案细化建议中，为衔接规划设计执行阶段提供参考和讨论基础； Step 3_验证方案可行性：以方案后期执行为前提，“预演”项目的招商推广和财务过程，检验本项目解决方案的市场可行性和财务可行性，为项目决策及后期招商策划提供客观参考。 本项目前期研究策划工作逻辑流程图 在以上方法论基础上，本项目的前期研究策划工作流程相应地分以下阶段： 背景研究阶段（报告基础）。 方案形成阶段。 方案操作性建议阶段。 前期相关工作的其它服务。 Par II 工作主要内容 第一部分 项目总体定位 在项目发展背景调查的基础上，本部分将从项目自身条件分析入手，着重解决项目发展要点和难点，并横向参照其他城市类似开发经验、成功经验，进行总体定位。具体工作思路如下： 1.项目条件分析 汇总项目的市场发展背景结论和对市场机会的把握，从项目运作的市场条件到项目自身地块特点进行定位条件总结，并参考类似项目的成功经验和开发要点，客观评价本项目在市场上存在和求发展所具备的资源、市场机会等。为准确的项目定位做准备。 1.1项目特征分析 1.2项目发展背景总结 1.3主要参考案例的启示 2.项目定位前提及论证 在透析项目开发条件的基础上，找出项目发展的要点和难点所在，明确项目本身的优劣势、竞争威胁等。 2.1项目SWOT分析 2.2项目定位前提（要点、难点及其解决方向） 3.项目总体定位 在以上全面分析完备的前提下，将确定项目的综合定位及各功能的整合定位要点，为后面的规划设计建议及财务可行性分析等提供指导性依据。 3.1 项目主要功能定位 3.2 项目市场竞争力定位 3.3 项目目标客户定位 3.4 项目发展主题定位 3.5 项目产品定位 第二部分 项目规划设计方案建议 本部分将在市场调研的基础上，针对项目已经形成的详细规划设计方案，提出相关建议，表达本司对项目总体定位、发展主题、各功能整合等概念的理解。并从项目开发时间及节奏的视野和角度提出意见。具体工作思路如下： 根据项目的总体定位，对有关规划设计的原则性问题进行总结，分析规划设计设想与市场之间的联系和可行性，将市场结论反映在项目规划中。 1.1项目规划方案对总体定位的表达和衔接 主要从规划方案对前述项目总体定位的衔接角度，再次强调规划方案应对项目定位的表达要点，以便规整规划设计思路，并直接对本项目总体设计阶段提供参考。 1.2项目总体规划设计原则及规划指标 包含规划主题、规划理念、规划期限等纲领性内容。陈述本项目不同商业业态及功能间的关系等规划设计方向和重点。并总结项目总体开发规模、各功能面积比例安排等指标，即项目规划方案的概览性数字总结。 1.3项目总体布局方案 在上述规划方案与项目定位衔接重点以及总体规划原则下，对项目进行总体布局及整体规划特色予以建议，探讨如何与城市总体规划和周边其它项目元素之间的融合，并塑造本项目各功能片区的总体对外形象特色。 1.4主要功能整合规划建议 本项目作为商业项目，设计多种商业元素间的功能整合，如何利用各类商业间的资源优势互补性带动整体商业的发展，是规划方案解决的主要问题之一。 1.5项目环境规划、配套规划设计建议 从项目内部产品分布的角度，对环境、配套总规要点进行总结，体现项目总体规划方案针对目标客户群需求所进行的细节规划设计考虑和建议。 第三部分 项目方案验证 项目财务可行性分析 以上设计方案和开发分期是否符合财务运作规律，是检验方案可行性的重要标准之一。本部分将依据具体的市场调查结果和总体定位，在一些假设前提下对项目的投资效益做总体评价，为 贵司提供决策参考，以利于统筹资金及规避市场风险。具体内容如下： 项目财务分析的假设条件 项目时间进度计