中牟县房地产市场调研汇报.doc

中牟县房地产市场调研报告 一、中牟在售项目总体分析 项目列表 序 项目名称 位置 建筑形态 物业类别 1 水岸鑫城 商都大道中段 多层、高层 住宅 2 星城国际 万三路与商都大道交汇处 高层 住宅、商业 3 逸湖名家 郑州电力学院东侧 高层 住宅 4 沁园鑫城 迅达路与宝锋街交汇处 多层 住宅、商业 5 逸品春天 宝锋街与学苑路交汇处 多层 住宅、商业 6 学府名邸 迅达路与广汇街交叉口南300米 多层、小高层 住宅、商业 7 金帝城 商都大道路与宝峰街交汇处 多层、高层 住宅、商业 8 金帝新生活 商都大道路与牟州街交汇处 多层、高层 住宅、商业 9 东方润景 商都大道南 多层、小高层 住宅 10 富源花都 商都大道与牟州街交叉口向北200米 多层 住宅、商业 11 瞰都铂宫 青年街中段（中牟宾馆前） 高层 住宅、商业 12 水木清华 商都大道路与宝峰街交汇处 多层、小高层 住宅、商业 13 蓝爵世家 商都大道与宝锋街交汇处 多层、小高层 住宅、商业 14 金帝苑 郑汴路与尼桑大道交汇处 多层 住宅、商业 15 未来铭郡 商都大道三小对面 多层、小高层 住宅、商业 从建筑形态上分析： 从整个中牟市场在售的项目中住宅大都以多层为主，部分项目以多层与小高层的组合。从总建筑面积上多层所占比例大于高层（含小高层）。从这个比例上来看，多层住宅是市场最受欢迎的产品，小高层的接受度还有待提高。 在西区新市政府附近，郑汴一体化后土地的迅速增值，吸引大量的开发商投资。但是体量小，多是中牟本地开发商，没有相对超前的开发理念。由于土地成本和地块规模项目限制，同时也可以看出纯高层项目还是很少的，更多的项目是以多层为主，通过适度的小高层来提高项目的容积率和赢利能力。 分板块 中牟的房产主要集中在西区板块。 老城区板块的瞰都铂宫是仅一栋高层。由于旧建筑的密集和可开发土地的稀少，老城区房地产开发受到很大抑制。西区板块主要有市政府在商都大道上，交通便利，是中牟西扩发展的重点方向。紧邻市政的金帝城、水岸鑫城、以多层、小高层为主的高品质高端楼盘，虽然周边配套还不完善，但价格居高，均价达到了2500元/㎡元以上。总的来看西区板块新楼盘多，但体量不大，档次参差不齐。 从单价上来看，西区板块多层住宅的市场平均价格主要在2100元/㎡。金帝城平均价格在2500元/㎡和水岸鑫城平均价格在2800元/㎡。 可以看出西区板块多层主力总价主要集中在20万～25万之间 主力户型以二房和三房为主，一房与四房为辅。两房的面积在78㎡～110㎡间；三房的面积在105㎡～157㎡之间。 二、在售项目分析总论 多层住宅，市场风险最小，销售速度最快。而且西区板块的多层住宅从定位到产品品质、销售价格、和房型面积都要比老城区块的多层住宅要“高”和“大”。西区板块多层竞争白炽化。 小高层和高层住宅市场，市场风险相对大一些，销售速度慢一些。而且中牟在售的小高层、高层住宅主要集中在老城区县中心板块、西区板块，但是可以看出2010-2011年西板块区域将会出现大量的小高层、高层住宅，市场竞争激烈。 三、个案市场调研表 ☆逸品春天 (住宅)项目基础市场调研表 项目名称： 逸品春天 项目地址： 学与宝交汇处 售楼处地址： 学与宝交汇处80米 售楼电话 合作单位 开发商： 河南亿美房地产开发有限公司 建筑设计： 　 广告公司： 满堂红代理 景观设计： 　 销售代理： 满堂红营销策划公司 网站： 基本资料 总占地面积 70多亩 总建筑面积 土地使用年限 70 容积率 建筑形式 多层 开发期数 2 总户数 建筑风格 现代 绿化率 33.5% 外立面 三段式涂料 装修标准 毛坯 面积区间 96-120 园区总体规模 　 总体均价 2100 主力户型 96 规划用途 住宅 总销售率 当期（一期）（二期）（三期）（四期） 建筑面积 园区规模 　 认购时间 开盘时间 09.11月底 交工时间 暂无 总户数 贷款银行 工商银行 按揭成数 80% 建筑科技含量 　 采暖方式 无 产品 层数、栋数 8栋6层 总建筑面积 建筑类型 多层，高层 建筑结构 砖混/框剪 得房率 80%-85% 楼间距 22m 底层形式 住宅 层高 3M 产品类型 户型 形式 建筑面积 套数 所占推盘比率 销售率 多层 三室 单层 96.2 　70-80 40% 　 　 　 　 　 　　 　　 　 　 　 　 时间 起价 均价 顶价 一次性折扣 按揭折扣 开盘至今销售率 　2009.10.14 1900 2100 2300 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 户内装修