集镇整治项目旧城改造工程可行性研究报告.docVIP

1 概 述 1.1项目总概况 项目名称： 旧城改造工程 承办单位： 杭州市拱墅区城市建设发展中心 用地范围： 西起和睦路、莫干山路、京杭运河，东至上塘路， 南起大关路、德胜路，北至登云路（含娑婆小区）， 规划总用地384.54公顷。 拆迁规模： 拆迁占地面积约180公顷（不包括已拆迁200公顷） 拆迁总建筑面积约200万平方米 安置规模： 新建安置房总建筑面积58万平方米 土地整理： 888亩（2007～2011年） 项目主要内容：通过土地市场化运作模式，实施规划用地范围的旧城拆迁、土地整理、安置住房建设、城市道路建设以及公建建设等工程，为按期完成拱墅区 1.2 承办单位概况 单位名称：杭州市拱墅区城市建设发展中心单位地址：杭州市大关路101号成立于2001年4月，是区政府属的全民事业单位，区政府机构设置四部一室，即前期部、动迁部、工程部、物业部办公室。 主要职责是与杭州市土地储备中心共同承担运河沿线四平方公里的土地整理和城市综合改造，即实施前期规划、拆迁安置、基础设施建设、安置房建设以及公建建设等工作。 改变城市面貌，提升城区品位工作宗旨，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，求真务实，为民造福，全心全意为人民服务。中心先后对热水瓶厂地块、、娑婆桥地块以及A11、A30、A06、07、大浒弄等地块实施了改造，1.3 编制依据 （1）《京杭运河（拱墅区段）两岸控制性详细规划调整》（杭州市城市规划设计研究院2002年5月） （2）《杭州市长乐居住区控制性详细规划调整》（杭州市城市规划设计研究院2004年6月） （3） 杭州市城市总体规划（国函2007]19号杭州市人民政府令第153号杭州市土地储备实施办法年月修正杭州市人民政府关于杭州市经济适用住房建设的实施意见杭政2001]3号 （6）《杭州市城市房屋拆迁管理条例》(修订案（）杭州市人民政府关于贯彻实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》的若干意见杭州市人民政府关于贯彻实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》的补充意见杭政[2004]1号杭州市人民政府办公厅关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见杭政办2006]7号 （11）我国现行的规范和标准 1.4 研究范围 鉴于杭州运河沿线（拱墅区段）地块的旧城改造工程以“一次规划，成片改造，分步实施”为原则，并按照“运河东、运河西同步实施”和“由北到南，有序推进”的工作思路落实改造工程，其拆迁及安置房建设、土地整理出让和公建设施等建设范围都有一个逐渐扩大的过程。 考虑到整个地块的改造工程实际启动运作已历时五年，本报告在兼顾整个规划区域旧城改造工程的同时，重点对今后五年（2007～2011年）的建设任务进行可行性研究，具体内容如下： （1）确定今后五年土地整理所需的拆迁地块、安置住宅地块及公建用地范围和面积。 （2）提出今后五年经济适用房、教育设施等建设工程方案。 （3）提出区域城市道路及景观带建设方案。 （4）提出城市综合整治与保护开发重点项目方案。 1.5 主要结论 （1）为加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量， （2）在符合城市总体规划的原则下，旧城改造采取“分步实施”、“有序推进”的过程是稳妥的。同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡—安置房平衡与资金平衡。 （3）本着人民城市人民建的原则，通过旧城土地功能序列的替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用以旧城改造的方式是合理的。经预测，本项目今后五年的土地出让收益将达425826万元，与建设投资总额312435万元（不含贷款利息支出）持平并略有盈余。 综合分析，运河两岸（拱墅区段）旧城改造和土地整理工程项目是可行的。项目主要技术经济指标见表1-1。 表1-1 主要技术经济指标 序号 指 标 数 据 备 注 1 土地整理新增面积 亩 888 可出让 2 总建筑面积 平方米 765080 2.1 其中：安置房 平方米 582300 2.2 教育设施 平方米 43580 2.3 公建设施 平方米 91524 2.4 综保重点项目 平方米 47680 3 城市道路建设 千米 15 4 绿地面积 平方米 5 土地出让收益 万元 425826 6 改造建设资金需求 万元 312435 7 申请新增银行贷款 万元 37681 8 贷款利息累计 万元 26848 9 偿还原有贷款余额 万元 80000 10 年末贷款余额（最大值） 万元 132546 11 项目盈余 万元 6