别墅专业的知识培训.docVIP

别墅专业知识培训讲义 历史中的别墅： 别墅在中国：《宋书》中有“修营别业、傍水依山、尽幽居之美”。别墅一词源自别业，意为本宅门外供游玩修养的园林房屋，而非常居之所。 别墅在西方：在西方，别墅的历史可以追溯到古罗马时期，著名的哈德良宫就是别墅的典范。在西方，建筑师们一直在独立式住宅和别墅建筑的设计上进行探索，倾其思想与能力来建筑这个精练的生活小宇宙。 别墅在历史中的精髓：无论在中国还是在西方，别墅最基本的特性数千年来并未改变，别墅所满足的不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理意识的需要。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。 现代的别墅：《现代汉语词典》中这样定义别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。随着社会财富的积累和人类社会文明程度的提高，别墅成为一种商品，它的拥有者包括社会各阶层的人们。 别墅的标准： 景观（SCENERY）：一般都是依山傍水建造，不仅有优美的自然景观，而且还要有私家花园，使居住环境与自然融为一体。 逸事（STORY）：周边应有浓郁的人文气息和悠远的历史积淀，充分体现社区人杰地灵之底蕴。 阳光（SUN）：由于别墅的建造大多选择在市郊或远郊、上有天下有地、或接景造物、与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。 运动（SPORT）：别墅作为一个极具个性化（尖端）的消费产品，无论是在室内或室外，应有充足的自由空间和生活空间，让业主充分展现自我。 溪流（STREAM）：自古人们就有靠水而居的习惯，水能给人带来灵气和财气。 别墅的建造往往也因有溪流（河流）而备显尊贵。 别墅的市场本质： 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用。 别墅意味着占用大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外、别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造，因而其发展和规模肯定会受政府限制。 别墅必须体现个性化，不能大量批发，它代表着人们对于居住理想的终极追求形式。 别墅是住宅市场上的最高端这样一个地位。 别墅的分类： 按建筑形式分类： 独立别墅：即独门独院，私密性极强的单体别墅，这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 TOWNHOUSE：联排别墅，有天有地，有自己的院子和车库。由3个或3个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起、每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。TOWNHOUSE别墅是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。 双拼别墅：它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 叠加式别墅：它是TOWNHOUSE叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良。 空中别墅：一般理解是建在公寓式高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。 按建筑风格分类： 中国传统的园林式风格 日式风格 欧陆传统的贵族风格 北美风情风格 现代风格 按结构类型分类： 普通的砖混结构别墅 新式木结构别墅 轻钢结构 的别墅 按消费类型分类： 居家生活型别墅 度假型别墅 出租型别墅 旅游型别墅 办公型别墅 投资型别墅 按目标客户群分类： 顶级别墅 中高档别墅 经济型别墅 按历史原因形成的类型： 外销别墅 内销别墅 按开发模式分类： 规模化别墅 顶级别墅 旅游型别墅 经济型别墅 开发模式创新型别墅 产品创新型别墅 中国现代别墅的发展阶段： 上世纪80年代末至90年代初，主要以上海外销花园别墅的发展为代表，其建设带动了中国别墅市场的发展，揭开了别墅开发的序幕。1991年至1993年各地的别墅普遍热销。 1993年，受政府的限制高档住宅建设用地审批规定的制约以及宏观经济调控政策的影响，别墅市场发展从1993年年底至1997年陷入了低谷。 1998年下半年开始，随着各大城市经济的回暖，新一轮的中国别墅市场发展又开始了。 进入新世纪以来，以上海、北京为首的全国各大城市别墅市场均呈现出供需两旺的趋势。 四类成功别墅项目的九大要素： 以建筑风格取胜的 以综合环境见长的 以人造或自然景观引领市场的 以优良的性能价格比吸引客户的 优越的区域地段 经典的建筑风格 精致的小区环境 典雅的文化内涵 舒适的房型布局 完善的物业配套 周到的服务管理 追求私密性 注重个性化 别墅消费客户共性 身份与阶层的象征——别墅灵魂 别墅生活——自然鲜氧的最佳选择 别墅目标客户群分析 客户年龄构成与家庭人口：个人购房的客户年龄基本在25~60岁之间，以30~50岁为主，家庭人员结构在3~6人之间居多。 客户职业背景构成： 外资企业家、外交使馆人员、外企高层管理者等外籍人士 “海归派人士”即从欧美留学归国的创业者 港、澳、台人士 中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产精英、精算师 城市中产阶级，如：律师、会计师、高级知识分子 体育影视明星、优秀科研工作者、文学家等名人名家 投资人士 行业领军人物