龙港仪邦奥特莱斯广场建设项目可行性研究报告.docVIP

龙港仪邦奥特莱斯广场项目 第一章 编制依据、项目选址和建设目标 一、编制依据 1、温州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要国民经济和社会发展第十个五年规划纲要国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 图1：项目所在的区位示意图 龙港具有优越的区位条件，地处温州南部，位于鳌江入海口南岸,东濒东海,西接104国道、同三高速公路和温福铁路，南经济发达的江南平原，北岸为平阳县 图2：龙港城镇化发展现状 所以，本项目拟选址宏观区位背景为长三角经济区和海西经济区的战略交汇位置上，既能依靠长三角经济区的雄厚经济基础，又能拥有未来海峡西岸经济区发展的良好区位背景和广阔增长潜力，处在长期快速发展的宏观战略区位上。 微观区位方面，本项目所处的咸园村处在龙港镇镇区建成区的边缘，处在龙港与灵溪、鳌江等主要中心城市的融汇部位，随着未来龙港城镇化提质扩容继续发展和作为未来鳌江流域的中心城市的含金量不断提高，项目所在的区域的产业升级和城市化提升前景非常良好。 总之，本项目所处的区域位于浙南地区南大门，具有发展成为海峡西岸经济区和长三角经济区两大经济区域融合发展的重要增长极之一的潜力，项目未来将占据鳌江领域中心城市的快速发展区域的有利地位。 三、项目建设目标 本扩建、改造项目“龙港仪邦奥特莱斯广场”初步规划为立足龙港、辐射浙南区域、以礼品集散、品牌折扣购物和现代餐饮、娱乐、休闲等多元复合商业业态有机融合为特色的大型区域性商业综合体。是与龙港未来作为鳌江流域中心城市地位对应的标志性商业和服务业项目。在细分各组成部分和主要商业业态组合上具体包括以下几部分 附表1：项目功能分区和建筑面积比例表（单位：平米） 功能 业态 业种 面积 比重 性质 龙港奥特莱斯购物中心 浙南百货商厦 精品百货 50000 19% 新建 浙南奥特莱斯购物广场 品牌折扣店 50000 19% 新建 连锁大型超市 大卖场 20000 8% 新建 浙南国际影院 电影院 3000 1% 新建 浙南电玩城 电玩 2000 1% 改造 浙南儿童乐园 亲子娱乐、早教、玩具和母婴产品专卖 6000 2% 改造 浙南大歌城 提供自助餐的连锁高档歌城 3000 1% 改造 小计 　 　 134000 52% 　 浙南新天地 休闲餐饮 酒吧、咖啡、连锁品牌餐饮 22740 9% 改造 中国礼品城 专业市场 礼品、皮具、包装印刷品 100000 39% 保留优化 合计 　 　 256740 100% 　 1.项目主体部分 （1）“中国礼品城” 该细分功能为本项目的基础性功能，也是龙港的四大“国”字号产业“金名片”之一。主要布置在目前已有的礼品城一期项目内，将仪邦集团旗下拥有的“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三大“国”字号产业流通品牌整合和优化提升，通过硬件改造和管理及营销服务水平提升，使之进一步提升质量，提高交易效率和市场影响力，进一步扩大交易额，更好的服务龙港礼品产业和包装印刷产业升级的发展要求。 这部分功能分区在档次上定位为理念先进、设计新颖、风格鲜明、管理上乘的全国最大室内礼品及包装印刷品交易、集散、展示和信息中心。 本部分建筑面积约10万平米，定位为一个立足浙南、面向全国的最大的专业礼品和包装印刷品室内市场。 （2）龙港仪邦购物中心 这部分功能是本项目的龙头功能。主要布置在礼品城二期和后续扩建部分。本部分规划总建筑面积约13.4万平米，其中百货规划建筑面积约5万平米，品牌折扣（奥特莱斯outlets）约5万平米，连锁大型超市约2万平米。另外，本项目还规划了电影院、电玩城、歌城和儿童早教和童婴产品专卖店等现代商业业态。这些现代商业业态招商对象将主要为国内外一流品牌。服务半径以龙港为中心、辐射苍南、平阳等周边县市。目标为建设和运营一个业态全面、业种新颖、商家品牌号召力强的一站式购物和娱乐中心。 百货业态方面，品位和档次及规模将定位为类似于银泰、茂业、巴黎春天、新世界、百联等国内外一线百货品牌，将成为龙港地区规模最大、档次最高、服务最佳的百货商厦。 品牌折扣（奥特莱斯outlets）专卖店方面，品位和档次方面也朝国内外一线和二线城市专业品牌折扣店看齐，参考上海青浦奥特莱斯、杭州奥特莱斯和北京奥特莱斯的成功经验，将优质一线商业品牌引入浙南，丰富龙港乃至整个浙南地区的商业业态，提升浙南商业的档次和服务水平。 大型超市方面，规划一个区域性大型卖场，主要面向和满足龙港约70万常住消费人口的日常生活需求，引入国内外著名大型超市品牌，尤其在生鲜食品、日用品方面提高龙港及周边区域的市场供给档次，方便人民生活，大幅提高龙港和周边地区的生活质量和生活便捷程度。 除了购物方面，项目还规划引入大面积的文化教育、休闲和娱乐等现代服务业新形态。主要包括现代