跨界之惑自营零售和自建物业无奈之举还是主动选择.docxVIP

　第一场对话：跨界之惑：/search/%E8%87%AA%E8%90%A5%E9%9B%B6%E5%94%AE \o 查看“自营零售”相关的新闻 \t _blank自营零售与/search/%E8%87%AA%E5%BB%BA%E7%89%A9%E4%B8%9A \o 查看“自建物业”相关的新闻 \t _blank自建物业，无奈之举还是主动选择？　有请主持嘉宾：喜悦天地（北京）体育管理有限公司总经理王品石先生　对话嘉宾：绿景集团副总裁、绿景资产管理有限公司总经理陈铁身先生　恒基（中国）商业地产营运管理中心负责人何涛先生　深圳市星河房地产常务副总经理杜志文先生　银泰百货拓展部总经理沙照祥先生　特易购地产集团地产取得部总监黄华斌先生　赢盛中国商用地产集团董事总经理李健先生　以及内蒙古（音）乔德华先生。　有请以上嘉宾上台！　王品石：感谢大家，我今天作为主持压力也很大，有说到不到的地方请大家多多谅解，我们这个主题是自营零售与自建物业是主动选择还是无奈之举，我在网上查到的资料，包括很多的零售商，包括原来的百货店，新世纪百货，银泰百货，很多的卖场，麦德龙、家乐福、宜家都在寻找自建物业，这就让我想起来某一个同学家里是开物业的，我说这个租金很高，同学就说房子是我们的，大家就长舒一口气说那就没有问题了。那么在这个环节有很多的零售商选择去自建物业，到底是规避租金上的压力还是容易陷入资金链的困局，我们希望在座的嘉宾发表高见，另外也希望嘉宾能从业主的角度去看一下，我们都这个行业当中一个比较突出的问题就是万达，万达的电影院、万达的百货，它涉足的全产业链条是比较丰富的，大家对这个比较评价，接下来请绿景集团的徐总。高端对话之三现场图片　徐总：我代表我们的陈铁身总来发表讲话，我首先感谢这个论坛，感谢主持人。跨界之后我谈谈我的个人感受，我的职业生涯前半段就是乙方，就是做职业拓展，那时候找一个好的商场找一个选址，当时内心的感叹就是这么好的位置，为什么我们不能买下来，当时大部分都是租赁的。　第二个我现在转向了商业地产，其实我们经常遇到这样的情况，看到很多的好的国际品牌请他们来深圳经营，可是他们暂时来不了，如果有代理商也可以，很遗憾很多品牌商都不做，这种情况也经常发生。但是我们怎么理解，从我们的理解来看，跨界是必然的宣传，但是实践往往是无奈之举。　十年前万达决定做电影院的时候，我不相信是主动之举，一定是无奈之举，现在做成功了，所以万达往往被称之为是精明的企业家，我觉得是被精明，是市场推动的结果。　当你做零售的部分，有一部分的利润一定要拿出来做租金，这个租金就是收入和零售的构成，对于零售商就是构成，所以有实力的零售商面对好的物业之后一定会断然出手，直接将房产商的利益纳入到自己这里来。我们说沃尔玛在国内或者是在国外都开始会自建物业，这个是必然的选择。　反过来地产商也是一样的道理，经营得不好，招不来商怎么办？另外变成一个非常大的商业利润的时候，你自然将产品链延伸下去做一些必然的选择。我觉得做商业地产也好做商业也好，实际上他们内在联系是有机的，所以这个观点是要变上去了。　主持人：谢谢徐总，徐总也曾经是我们的业主，绿景集团是以房地产行业闻名业内，近几年我们也基于各种各样的原因也进入了商业地产。　接下来请恒基的何总，90年代的时候，我刚刚去的时候恒基中心就是一个地标，恒基中心在我的印象当中一直是一个写字楼，写字楼占多一些，可能从商业的角度来讲我个人认为恒基中心的位置我个人认为是举足轻重的，刚才徐总说开发商的跨界都是无奈之举。如果从经营的角度说自建物业，而且自建物业商圈有可能出现变化，今年我看到是一个好的商圈，在未来几年不一样好，或者今年这个商圈不一定繁荣，未来经过规划的改变就会增加人流量，这都会发生变化，恒基对这一块是怎么考虑的？　何涛：各位同仁大家下午好，希望我的发言不至于让大家睡着了，下午是最乏的时候，提的问题很有意思。我想把这个话题往更深入的层次引一下。我们提出自营物业和自建物业，意义就是被动也好，主动也好，我们讨论的意义就是这种行为和形式会不会成为商业未来发展的方向，甚至成为一种风向标呢？我想我们的讨论深度应该往这边引引，我从两块来分析这个问题，第一个是从开发商的层面，就是开发商要从商业和零售方面来说，更多是被动的。　还有一个层面就是战略，如果是在集团战略层面考虑，要快速发展，通过迅速占领市场份额，要取得市场领先者的地位来看，由于供应商谈判的周期、租金的价格很多对接具体的问题会影响到开发商的战略的时候，可能他也只能选择做自营商业这一部分来解决现实问题。那么在做强之后，发现在两个领域里面能够取得一席之地，甚至是排头兵的情况下当然是毅然发展下去了。对于发展商来讲是向后一体化的行为，无论是被动也好，主动也好也是战略性的决策过程。　再看第二个层面就是涉及到供应商的层面，供应商