“小产权房”的福利经济学分析——法理“灰色地带”的有功之臣.pdfVIP

房地产行业 “小产权房”的福利经济学分析 法理“灰色地带”的有功之臣 许 历 (复旦大学经济学院，上海200433) 摘要：最近在北京兴起的热门话题是“小产权房问题”。小产权房被称为在继国八条、国六条、经济适用房和合作建房 等措施之后老百姓寄予希望的新出路。房子是人民幸福生活中不可缺少的一部分。那么我们今天试着从福利经济 学的角度对小产权房现象作分析。 关键词：小产权房；效用；福利改善；房屋供给方与购买方；消费决策 小产权房就是市场上流通买卖的农民新村房。根据我 我们可以得到如下的两种无差异曲线的图示： 国的政治体制和所有制体制，农民新村的宅基地属于集体 所有，是不可以流通买卖的。但是根据农村土地的相关法 律规定，农民又对宅基地上所建的房子拥有永久的所有权， 其中自然包括转让权与受益权，这就与土地的所有制产生 尖锐的矛盾。最近由于房地产市场的火爆，中小买房者把 目光投向市场之外的农村地区，而农民们也希望通过卖房 分享到市场经济的甜头。两相情愿，你买我卖，这就形成了 “小产权房问题”。 u是购买小产权房的人的无差异曲线，L2是购买普通 法理上的矛盾导致小产权房在我国法律上不受到保护， 商品房者的无差异曲线。在图中，u 比L2在前半部分更陡 更糟糕的是它频频成为宏观调控的整顿对象。有一报道的 峭一些，但往横轴P变大的方向上u 变得越来越平坦。显 案例是北京青龙湖风景区开发的小产权房楼盘，由于受到上 然，u 的I a1 I L2的I a1 I；L1的I a2 IL2的I a2 I。也就 级政府的处罚，144幢待售别墅顷刻间集体爆破，夷为平地， 是说，买小产权房的人更看重高价格带来的负的效用，但是 开发商专为酬劳农民所建的7O多栋洋房也被统统收入政府 不是很在乎高风险带来的效用减少。 名下。幸福憧憬破灭了的农民们面对眼前的景象恍若隔世， 二、购房者的决策与福利改善 欲哭无泪。 本文只是想从纯粹的经济学角度来看待小产权房在社 其他商品A 会福利上的成败得失，望为谋政者作些许参考。 一 、 两类买房者的效用函数 从经济学的角度看，小产权房在价格上占有绝对的优 O B普 B小 住房 势——小区配套设施和建筑质量相当的小产权房与普通商 品房在价格上的差距可以达到5O％。但随着价格上的优 通过考虑消费者的预算线和无差异曲线，我们可以得到 购房者在其他商品与住房间作出的经济决策。在图2中，购 惠，小产权房带来的是极其高昂的风险，这来自于其不受认 房者的无差异曲线u与预算约束线AB普相交，在交点E 可的法律地位。也就是说小产权房一旦发生火灾损毁、受政 处购房者做出了经济选择，将资金分配在普通商品房和其他 府管制而没收拆除等等情况下，业主的权益均不受法律保 商品上。当购买的房产对象是小产权房的时候，低廉的价格 护。考虑到房产的收益和风险，我们能建立如下的买房者的 使消费者的预算约束线向外旋转。我们可以看到消费者的 效用函数。 无差异曲线u’与“计算小产权房的预算约束线”AB小相交 设买房的效用函数U=c+a1ImP+a2Ino2(al0，a2