资产评估项目案例分析-p67.pptVIP

演讲人 许洪 主要内容 资产评估行业标准建设 房地产企业评估 无形资产评估 法人股评估 企业价值评估 金融不良资产评估 第一部分 评估行业标准建设 评估行业遵照执行的制度体系 国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及其施行细则； 财政部（2001）第14号令公布的《国有资产评估管理若干问题的规定》； 财政部财评字[1999]91号《关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知》； 中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见(试行)》； 其他评估相关法律、法规和规章制度等。 评估行业准则体系—已发布 2001年9月《资产评估准则--无形资产》 2003年3月《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 2004年2月《资产评估准则──基本准则》 《资产评估职业道德准则──基本准则》 2004年12月《企业价值评估指导意见》 2005年3月《金融不良资产评估指导意见》 评估行业准则体系—制定中 资产评估程序准则 资产评估报告准则 工作底稿准则及推荐格式 机器设备评估准则 抵押资产评估准则 评估业务约定书 不动产评估准则 价值类型 资产评估基准日 第二部分 房地产企业评估 房地产企业评估—高风险领域之一 房地产企业的转让成为上市公司资产转换的重点对象 可以通过操纵在建房地产项目隐含的利润，控制转让价格 房地产企业评估—两个典型案例 某上市公司的母公司将其控股的房地产公司以成本价转入上市公司，当年实现利润5000万元，美化报表为配股创造条件 某上市公司的将其控股的房地产公司以高价卖给关联公司，年报因此笔交易每股收益由—0.24元变为赢利0.06元。 房地产企业评估—目前的规范要求 资产评估规范 企业整体成本加和法前提下—产成品和在产品评估 企业整体成本加和法前提下—土地使用权、房屋建筑物、在建工程评估 收益法前提下企业价值评估 房地产企业评估—目前的规范要求 房地产估价规范 最高最佳使用 highest and best use法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 房地产企业评估—目前的规范要求 假设开发法 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率 必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。 房地产企业评估—如何操纵评估 低价的由来 使用成本法，按核实后的成本计开发项目的评估值 为回避产成品和在产品隐含利润，将开发项目按房屋建筑物和在建工程评估 房地产企业评估—如何操纵评估 高价的由来 使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取 利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技术上可行、经济上可行的限制 使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的利润进行估算 忽略产权上的瑕疵 简单地利用土地估价报告和房地产估价报告 1、您认为此报告存在哪些问题？2、如果由您来承做此项目，您打算从何途径收集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方面重点关注哪些问题？  1、评估风险分析 2、评估方法的选择 3、重要参数的选取 4、评估假设  ●对房产与地产的关系认识模糊 ●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一 ●采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面 ●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧 ●使用假设开发法使，假设前提过于乐观  ※房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别 房地产市场因素 ※重置成本法中成本的构成 ※市场法 ※假设开发法 ※划拨土地使用权评估 第三部分 无形资产评估 无形资产评估—高风险领域之二 用于注册资金 用于融资计划或寻找战略投资人 用于上市公司关联方转让 无形资产评估—目前的规范和准则 《资产评估操作规范意见》 第十章 第九十二条至第一百条 《资产评估准则—无形资产》 共22条，自2001年9月实施 无形资产评估—无形资产准则的突出贡献 强调了总体应关注的事项 （1）有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料； （2）无形资产的性质、目前和历史状况；???? （3）无形资产的剩余经济寿命和法定寿命； （4）无形资产的使用范围和获利能力；