6第六讲用益物权的一般规定及地上权摘要.pptVIP

第六讲 用益物权的一般规定及地上权 简目 一、用益物权的概念和特征 二、用益物权的体系 三、建设用地使用权 四、土地承包经营权 五、宅基地使用权 用益物权的概念和特征 用益物权是指对他人之物，在一定范围内，进行占有、使用、收益的定限物权。 1.用益物权的主要内容是对他人之物的占有、使用、收益——权能有限 2.用益物权是他物权——效力优先于所有权 3.用益物权是有期限物权。 4.用益物权是独立物权。 5.用益物权主要以不动产为标的物。 用益物权的体系 建设用地使用权 建设用地使用权的概念 建设用地使用权的期限 建设用地使用权的取得 建筑物和建设用地使用权的关系 建设用地使用权的概念 建设用地使用权，是自然人、法人和其他组织，对国家所有的土地，以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的，而享有占有、使用和收益的权利。 建设用地使用权的期限 住宅建设用地使用权期间届满的自动续期；非住宅则根据约定，无约定从法定，但最高期限： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或者其他用地50年。 建设用地使用权的取得 划拨 出让 处分 划拨取得建设用地使用权 四种情形： 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其他用地 无偿，不必登记 出让取得建设用地使用权 两种情形 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地 同一土地有两个以上意向用地者 采招标、拍卖等公开竞价的方式 合同采用书面形式 自登记时设立 处分取得建设用地使用权 处分方式：转让、互换、出资、出租、赠与、抵押等 采用书面形式订立相应合同 使用期限由当事人约定，但不得超出建设用地使用权的剩余期限 经变更登记后发生效力 建筑物和建设用地使用权的关系 处分的一体性 抵押的一体性 处分的一体性 房随地走 a.146：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 地随房走 a.147：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分 抵押的一体性（a.182-183;a.200.） 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 没有一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 新增建筑物不是抵押物，但一并处分，对拍卖新增建筑物所得，抵押权人无权优先受偿。 讨论： 房地分别设定抵押并完成登记的情形，如何认定二者的效力？ ——参考：王闯《规则冲突与制度创新》 练习 甲公司与银行签订借款合同，约定甲公司以自有的流光大厦作为抵押，贷款8000万元。双方办理抵押手续后，银行发放了贷款。现甲公司在流光大厦的土地上新建一幢溢彩楼。有关本案中房地产抵押借款合同的下列说法哪些是正确的？ (A) 甲公司不履行债务时，银行有权将流光大厦单独拍卖，并由所得价款优先受偿 (B) 甲公司在流光大厦的土地上新建的溢彩楼不是抵押财产 (C) 甲公司不按期还款时，银行可以将流光大厦和溢彩楼一同拍卖，但只能由流光大厦拍卖所得的价款优先受偿 (D) 溢彩楼是在建工程，依照法律规定，不得设置抵押，也不得拍卖转让。 案例研讨 甲公司系一房地产开发企业，甲公司与临海市土地局签订土地使用权出让合同，约定甲公司以出让方式取得该市郊区的一幅土地用于修建住宅楼。 （1） 甲公司自何时取得土地使用权 （2）甲公司取得土地使用权后，为筹措资金建房向银行借款，甲公司是否有权直接以该土地使用权抵押 （3）甲公司取得土地使用权后，是否有权直接将该土地使用权转让 （4）甲公司将土地使用权转让给乙公司，乙公司决定将该土地用于修建高尔夫球场，乙公司需要采取哪此措施才可以改变该土地用途 解析 （1）根据《物权法》第139 条和《城市房地产管理法》第61条的规定，设立建设用地使用权，必须向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记之时设立。 因此甲公司自建设用地使用权在登记机构登记之时取得该土地使用权。 （2）根据《城市房地产管理法》第48 条第2 款的规定，以出让方式取得的士地使用权可以抵押。 所以甲公司可以直接以土地使用权抵押。 （3）根据《城市房地产管理法》第39 条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：① 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；② 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 因此甲公司不能直接将该土地使用权转让。 （4）根据《城市房地产管理