浅析商品房认购协议书的法律问题毕业专业论文.docVIP

韩 山 师 范 学 院 学 生 毕 业 论 文 （2011届）  诚 信 声 明 我声明，所呈交的毕业论文是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，我承诺，论文中的所有内容均真实、可信。 毕业论文作者签名：吴桓桓 签名日期：2013年5月15日  摘 要：商品房认购书是以格式条款的形式订立的独立的合同，它与商品房买卖(预售)合同的关系是预约合同与正式合同的关系。双方当事人的主要义务是在其约定的期限内诚信谈判以最终订立正式合同。认购书所设定的定金既具有立约定金的性质，又具有履约定金的性质。对定金罚则的适用，应以当事人有无过错为依据。 关键词：认购书，预售合同，效力  Abstract：The real estate of 0ffers to stand—alone contract is entered into in terms offormat in the form of contract with the sale of real estate(in advance)appointment contract with the formal contract．The main obligations of the parties in good faith negotiations within the agreed period of time to eventually enter into a formal contract．Subscription set in the deposit with both the nature of the legislation agreed gold，but also has the performance nature of the deposit．Deposit penalties applicable，should be parties with or without fault． Key words: subscription book，pre—sale contract，the effect  目 录 1．商品房认购协议书的基础理论 1 1.1 商品房认购协议书的概念 1 1.2 商品房认购协议书的特征 1 2、商品房认购协议书的性质 1 2.1 理论争议 1 2.2 实践中对性质的认定 2 2.3 商品房认购书是独立的预约合同 2 3、商品房认购书的效力及当事人双方的义务 3 3.1 商品房认购书的效力 3 3.2 商品房认购书当事人的义务 4 4、完善我国商品房认购书的法律思考 6 4.1 商品房认购书存在的合理性 6 4.2 建立和完善预约制度 7 浅析商品房认购协议书的法律问题 1．商品房认购协议书的基础理论 1.1 商品房认购协议书的概念 商品房认购协议书（下文简称：商品房认购书”）是目前普遍存在于商品房交易过程中的一种法律文书,是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。认购书是对双方交易商品房有关事宜的初步确认，其内容一般包括：买卖双方的基本情况、房屋位置及面积、认购价格、付款方式、定金条款、签署买卖(预售)合同的期限等。 由于现行法律法规未对商品房认购书做出明确规定，认购书签订后因双方最终未能达成正式的商品房买卖合同而引发的案件数量日益增多。有些城市为了规范商品房认购书，制定了统一的规范格式，例如北京市建设委员会与北京市工商局共同印发了《北京市商品房认购书》格式合同。而大部分地方，商品房认购书则经常以订购书、意向书、等形式出现，其内容和详略程度也不尽相同。那么，商品房认购书究竟是什么性质的法律文书? 如何确定其法律效力及当事人双方的义务？本文试就这些问题作分析。 1.2 商品房认购协议书的特征 无论商品房认购书以何种形式出现，一般都具有以下主要特征： 1.2.1 商品房认购书的主体是将来要订立商品房买卖合同的双方当事人，与商品房买卖合同的主体具有同一性。 1.2.2 商品房认购书的标的是签约行为。在商品房认购书中尽管双方就所购买的房屋达成了初步意向，但并不能以此认定为商品房认购书的标的是房屋，而应当认定为是双方约定在确定的时间磋商，最终签订所认购房屋的正式买卖合同。 1.2.3 当事人的权利义务具有特定性。购房者享有对房屋优先购买权，在约