新土地政策解读15-7-25.docVIP

《成都市人民政府关于贯彻省政府关于进一步加强土地出让管理规定的实施意见》的法律解读与提示 为认真贯彻四川省政府《印发〈关于进一步加强土地出让管理规定〉的通知》（川府发〔2014〕58号）、省政府办公厅《关于进一步加强节约集约用地的意见》（川办发〔2014〕84号），成都市人民政府于2015年7月3日签发《》。 一、土地出让前期管理阶段 （一）坚持规划先行，出让前须明确规划条件，出让后严格限制对规划条件的调整。 关联条款：“第一条 规划部门必须严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地等要求，明确拟出让宗地的空间范围、用途、容积率（或计容建筑面积）、建筑密度、绿地率等规划条件。规划条件应随同招标、拍卖、挂牌出让文件一并向社会公开。 第十四条 招标拍卖挂牌方式出让的土地，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。确需改变的，原则上必须收回土地使用权，按招标、拍卖、挂牌的相关规定和程序重新出让。” 解读与提示：前述条款的实施旨在杜绝先拿地再调整规划的行为，土地出让时的出让条件调整后身价立马倍增，巨大的利益空间导致多地官商勾结的现象。按照《实施意见》的规定，土地出让前必须明确出让宗地的用途等规划条件，土地出让后原则上不允许调整既定规划条件。对招标拍卖挂牌出让土地更改规划和建设条件的，国土部门应坚持两个前提条件：一是必须是政府原因更改的（如控制性规划调整，公共利益需要等）；二是必须是政府常务会议审议决定同意更改的。上述两个前提条件必须同时具备，国土部门方可依据新的规划和建设条件完善用地手续。对于对工业用地改变用途的情况，必须由政府收回土地使用权，重新按规定程序出让。 （二）、进一步明确净地的条件，坚持净地出让。 关联条款：“第条 。 　　 关联条款：“第条 解读与提示： 1、解读：此条款明确限定了商品住宅及含商品住宅的建设用地使用权的出让方式。根据《中华人民共和国土地法》第一百三十七条第二款的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。商品住宅用地仍然能够以招标、挂牌等竞价的方式出让。但《实施意见》的出台，明确规定商品住宅以及含商品住宅的用地只能以拍卖方式出让。一律采用拍卖方式出让该地块，将最大限度的保证竞拍的开放性，从源头上规避定向拿地的违规操作，更大程度上保证了出让商品住宅用地的公开性和公平性。 2、未按照拍卖方式出让商品住宅用地的效力。根据《合同法》第五十二条第（五）项和最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据，不得以地方性法规和行政规章作为依据。《实施意见》作为成都市人民政府制定的规范性文件，并非《立法法》所称的地方政府规章。因此，若企业与实施主体之前已经签订的项目投资合同内容与《实施意见》的规定相冲突，合同本身不因此被认定为无效。该政策的出台虽然不影响和限制合同的效力，但影响到相关合同能否实际履行以及是否解除的问题。 二、土地出让决策管理阶段 （一）禁止定向挂牌出让经营性用地 关联条款：“第条 。 解读与提示：对土地出让决策管理程序的限制充分体现了土地出让管理的重点工作，即严以用权，把权力关进制度的笼子。土地出让方案决策审批是政府行使土地出让权力的具体行为，也是最容易产生利益空间的阶段，只有严格把控审批决策程序才能充分实现用制度管理权力，让权力得到合法有序的行驶。《实施意见》针对土地出让决策阶段的巨大利益空间，从程序上解决土地出让方案审批决策过程中存在的不足，重新明确了土地出让方案的决策机构、决策方式和决策程序，确定了区（市）县人民政府单宗大面积出让土地和片区成规模出让土地的审查主体，并对招商引资的土地政策作了限制性规定，严格禁止定向招标挂牌出让土地，倒置土地出让决策程序的行为。该意见出台以后，以土地整理、提前签订投资协议的方式量身定作挂牌条件以定向拿地的方式可能无法实现。 三、土地出让交易管理阶段 （一）完善土地出让合同内容，明确土地出让价款缴纳期限 关联条款：“第十条 。 解读与提示：土地出让合同既是竞得人依法获取国有建设用地使用权的法律凭证，也是实施土地开发建设与利用的法律依据，更是约定出让人和受让人权力与义务的法律文书。因此，对土地出让合同的内容进行完善将有助于合同的实际履行，减少双方在土地出让交易过程中纠纷，同时保障双方的利益。首先，《实施意见》明确了签订正式的出让合同的期限以及未在该期限内签订出让合同的后果。其次，该条款明确列举了土地出让合同的必备条款，明确要求出让人与受让人必须对交地时间、开竣工时间、容积率等规划建设条件和土地价款缴纳比例、方式、期限以及违约责任等内容进行约定，最大限度的完善合同并防止双方可能产生的争议。再次，该条对我市