新型商业综合体-北京蓝色港湾项目研究.docVIP

?SOLANA是国内首座Lifestyle?Shopping?Park，引进全球第六代商业模式，充分发挥了其区位环境优势并准确诠释了“家庭消费模式”的全新商业理念，SOLANA包含购物、美食、休闲文化、娱乐等多种业态，商品极其丰富。 ?Solana最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式的购物空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。 北京蓝色港湾项目基本数据开发商 蓝色港湾置业 总建面 15万㎡ 项目类型 街区式购物中心 占地面积 13万方 车位 2100个 开业时间 2006年9月6日 商业业态 以餐饮娱乐为主的综合性商业建筑中国首家Lifestyle?Shopping?Park? 项目地址 北京市朝阳区朝阳公园路6号 北京蓝色港湾项目解析——区位分析 区域 SOLANA核心消费区5公里半径范围内，交汇CBD、燕莎、丽都三大商圈，覆盖朝阳区及东城区，是北京经济最发达的区域。? 项目周边成熟的第一、第二使馆区和第三使馆区，大量外籍人士常年生活工作在此，每年大约有3000多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活动。 该区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，其中包括3000多家外国公司；近200家国际新闻机构；100多家全球500强企业；以及长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。 人流状况 据北京交通局统计数据表明，SOLANA紧邻的东三环路日车流量约为20万次，客流量约为100万次；东四环路日车流量约为30万次，客流量约为70万次。? 便利交通 道路状况：SOLANA处于东四环、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的区域内，距燕莎不到1千米，距丽都2千米，距国贸4千米地理位置优越；三环路、四环路、地铁10号线（08年通车）、地铁14号线（08年开建）及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。 北京蓝色港湾项目解析——主要客户 以家庭为核心的消费对象： SOLANA目标客户为周边高档城市社区、燕莎商圈、丽都商圈、使馆区、三元桥商务区乃至CBD商圈中的消费人群,主力消费人群是在半径5公里以内生活和工作的高档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群。? 家庭消费在我国消费结构中所占比例越来越大，未来将成为主流，SOLANA迎合这种趋势，其丰富的业态非常适合一家人前来消费，同时以娱乐休闲为引爆点开启了家庭消费模式这一崭新的商业消费模式。 到达SOLANA每一个家庭的成员们都将在SOLANA找到属于自己的休闲方式，在商业业态的配置上考虑到了所有家庭成员的爱好及需求，在享受着丰富的业态的同时，SOLANA还有着漂亮的景观和众多的室外空间，让人们在消费之余亦可进行各种休闲娱乐活动。 侧重于休闲娱乐的中高档消费业态： 根据项目的整体定位及客户定位，同时避免同周边成熟商圈产生业态竞争，SOLANA将引入的商户定位在中高档。 目前引入的主力店有：美瑞百货、BHG精品超市、传奇时代影城、ZARA和无印良品等国际、国内知名品牌。 选择主力店的标准：希望引入有特色的主力店，选择一些可以和蓝色港湾整体定位相配合，和国际接轨的并能给消费者带来新的体验，和现有店铺业态形成互动的品牌。 北京蓝色港湾项目解析——项目规划 “8”字形自成回路的内部街道系统 在商铺内、街道上、公共共享空间都设置了多个通道，使顾客可以快速转换购物空间，增加可选择性 通过众多的连廊、台阶以及小道的设计使内外水平和垂直交通相互贯连 利用地势高差，形成更多的沿街面，多首层，让商铺拥有了更多的展示空间 停车位设计考虑到顾客购物的便捷性，顾客可以通过地下二层车库不出地面而抵达任何蓝色港湾绝大多数店铺北京蓝色港湾项目规划图 地下一层业态分布特点： 根据业态结构及功能等要求，将超市、影城、美食广场等业态布置于地下一层。在下沉广场主要且展示面较大的位置作为主要品牌外租区。 将影城、家居、美食广场等目的性较强的业态分布于整个商业街内部位置。超市则布置于商业街入口位置，以便于商业街周边及内部消费人群购物需要。将卸货区布置于该层居于美食广场、家居馆、mall中间的位置，即利于各功能分区卸货需要，同时由于靠近尽端位置，也避免影响美观。 首层业态分布特点： 饰品馆布置在商业街入口位置，增强整个商业街整体档次。在首层主要且展示面较大的位置作为主要品牌位置。运动品牌系列与滑冰俱乐部布置在一起，同时由于属消费目的较强业态，因此布置在商业街内部位置。在靠近好运街各餐厅较近且从好运街视角可以看到的位置设置食街，从而使美食消费从好运街顺延至solana。 二层业态分布特点： 美瑞百货由于和开发商的合作关系?，布置在二层（租金最低位置），将租金较高，且零散不成规模