建筑与房地产企业营改增政策与操作实务美宇分解.ppt

（二）按差额确认销售额的行为 1.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 2.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。 3.提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价 外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。 4.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 5.销售非自建不动产（详见过渡期政策衔接） （三）销售折扣销售额的确定 《办法》第三十二条规定：纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。 （1）《办法》第四十二条规定：纳税人发生销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。 （2）《办法》第四十三条规定：纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。 （四）视同销售销售额的确定 根据《办法》第四十四条的规定：纳税人发生上述无销售额的行为，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额： 1.按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 2.按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。 (五)价格不具有合理性销售额的核定 纳税人在经营过程中的销售定价是否合理，也是税务机关关注的问题，《办法》第四十四条规定：纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额： （一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。 (六)兼营业务销售额 1.核算要求 (1)《办法》第三十九条规定：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 (2)《办法》第四十一条规定：纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。 三、发票开具要求 （一）一般规定 《营业税改征增值税试点实施办法》对发票的管理进行了明确： 第五十三条 纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。 属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票： （一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。 （二）适用免征增值税规定的应税行为。 第五十四条 小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。 （二）发票开具的具体规定 《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（国家税务总局令第37号）第二十六条规定：“发生经营业务并确认经营收入时须开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票”。 根据《办法》第四十五条规定，确定了纳税义务发生时间，同时提醒纳税人注意相关业务开发票的时点： 1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 2.收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 3.取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 4.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 18号公告 第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。 第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未