【世联行】大兴亦庄工业园区讲述.pptx

第一部分 亦庄板块概述 第二部分 亦庄写字楼市场研究 第三部分 小结 1 2 亦庄区位优越，对外交通便捷，为亦庄区域经济发展和产业升级提供了良好的契机 CBD 金融街 北京货运 12km 18km 3 各种配套功能完善 产品高端化、多功能化、多档次化发展 随着亦庄新城规划建设的推进，商业配套加速升级，高端商务产品供应涌现，亦庄写字楼进入写字楼市场快速发展阶段 在亦庄新城范围内，构建“两带――七片――多中心”的“组团网络式”城市空间结构。 两带：指沿京津塘高速公路向东南方向协调发展的生活带、生产带。 七片：核心区、河西区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。 多中心：包括面向区域的亦庄枢纽站前综合服务中心，荣华路高端产业服务中心，凉水河滨水科技中心及六环路南区公共中心。 4 新城多空间格局，以荣华商务轴为发展主线，将全面引领产业和新城发展 世界500强落户于此，包括通用电气、诺基亚、三菱汽车、松下电工、三洋、拜耳、联合利华、百事公司等； 亦庄开发区现已基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业，而依托大中型企业落户带来的产业集群效应，产业链上、下游中小型企业也逐步涌入区域。 5 电子信息通信：诺基亚、中芯国际； 生物医药：拜耳、通用医疗； 装备制造：ABB高中压、松下电工； 汽车制造：奔驰等 金融服务、人力服务、物流服务、法律服务、信息咨询服务等 开发区管委会、工商、税务、银行、酒店、餐饮、交流中心、会议中心、购物中心等 主导产业 上下游产业 产业配套 随着更多巨头的企业进驻亦庄，将促进区域产业结构的完善，带动区域商业及办公市场的进一步繁荣 6 多项优惠政策中，资金支持和企业税收优惠将吸引大量企业入驻，人才引进优惠政策也引入大量高级管理和技术人才 本次市调重点市调了47个写字楼，其中，核心区的33个，路东区的14个； 核心区的写字楼类型较多，有高档5A写字楼、中低档写字楼、商住公寓等；路东区的写字楼多为园区写字楼。 7 亦庄路东区 亦庄写字楼主要分布在亦庄线万源街、荣京东街、荣昌东街、经海路等轨道交通两侧 8 亦庄写字楼的产品类型主要分为5A写字楼、中低档写字楼、商住公寓、园区写字楼四种形式，其中核心区的5A写字楼较多，而路东区主要是园区写字楼 对亦庄写字楼市调的情况进行分析： 就写字楼数量上来看，数量上最多的是园区写字楼，其次是5A写字楼和中低档写字楼； 就写字楼的体量来看，园区写字楼所占建筑面积体量最大，约占亦庄写字楼市场的55%。 9 园区写字楼： 2400-3800㎡（分栋）；300-1000㎡（分户或分层） 5A写字楼：400-500㎡ 商住公寓：100-300㎡ 亦庄写字楼户型种类较多，可满足不同规模企业的办公需求 10 销售价格：商住公寓＞5A写字楼＞园区写字楼 商住公寓：25000~30000元/m2；户型小、投资客较多 5A写字楼： 22500~30000元/m2 ；多为企业用户，建筑形态较好 园区写字楼：10000~17000元/m2 ；户型大，区域配套较差 商住公寓 5A写字楼 园区写字楼 11 地处BDA的核心 区域，地标性建筑 大型综合体项目， 写字楼+公寓+商场 +住宅 纯写字楼项目 园区写字楼代表项目 亦庄核心区域租金： 5A写字楼：4-4.5元/㎡·天， 中低档写字楼：2.7-3元/㎡·天， 商住公寓：2-3元/㎡·天； 亦庄路东区域租金： 园区写字楼：2-2.5元/㎡·天。 亦庄写字楼市场中，以5A写字楼租金最高，其它类型写字楼租金差别不大，且因地理位置、装修档次、管理等的差异会存在小幅度的波动 12 园区写字楼 商住公寓 中低档写字楼 5A写字楼 亦庄5A级写字楼空置率最低，为5-10%，而园区写字楼空置率最高，为30-40%，可见5A写字楼市场需求较大 13 亦庄写字楼客户主要以建筑工程、医药生物、电子信息、科技科贸、机械等企业为主，这类企业比较青睐5A写字楼及园区写字楼 55A 5A写字楼： 建筑工程、机械、医药生物、电子信息； 中低档写字楼： 中介服务、物流、科技科贸； 商住公寓： 其它小型公司、电商、科技科贸等； 园区写字楼： 医药生物、建筑工程、科技科贸、电子信息。 亦庄5A级写字楼的典型代表，办公氛围较好，物业管理较好，出租情况较好，多为中小型企业 亦城国际中心 类型 2座5A写字楼 规模 总建筑面积8.6万平米，其中地上建筑面积6.2万平米。 建成年代 2011年 开发商 北京经济技术投资开发总公司 物业公司及物业费 北京博大经开物业管理有限公司； 21元/㎡·月 周边配套 周围有学校、商场、银行、酒店、公交等，配套设施很齐全 主力户型 A座：250-400㎡，960-16