爱家小区”建设项目可行性分析报告.doc

第一章 总 论 1.1 项目名称 “爱家小区”建设项目 1.2 建设地址 “爱家小区”建设项目位于宝鸡市渭河南岸的高新技术产业开发区西区范畴，具体位置为西与规划学校用地接壤，东至公园南路中线，北邻火炬路中线，向南毗邻村委会用地，该项目建设属于城市规划商业、居住建设用地，详见规划定点图。 1.3 用地单位的确定 宝鸡市土地收购储备中心采用招标、拍卖、挂牌等形式，公开出让该宗用地的国有土地使用权，确定项目用地单位。 1.4 编制单位 本可行性研究报告编制单位为陕西建信工程管理有限公司，陕西省建设厅授予乙级工程咨询资格证书，证书编号为乙060061030055。 陕西建信工程管理有限公司原名为“宝鸡建信造价师事务有限公司”，是经陕西省建设厅批准，省工商局备案登记，成立于2000年1月，是宝鸡地区最早组建的工程造价咨询机构之一，具有工程造价咨询乙级、招标代理乙级、工程造价司法鉴定等资质资格。公司现有国家注册造价工程师、高级工程师、建筑、装饰、管道、电气、安装、园林、审计、经济等专业技术人员20余人。 陕西建信人恪守职业道德，严守执业纪律，坚持“抓质量求生存，创信誉立市场，促管理求发展”的服务宗旨，树立“公正、精确、高效”的服务理念，依照国家法律、法规，为更多的建设项目提供专业的、忠诚的工程造价咨询服务。 1.5 可行性研究报告编制依据 a、委托编制《“爱家小区”建设项目可行性研究报告》的项目委托书； b、宝鸡市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心原万国建材市场用地定点及坐标的批复；宝市建规规地字[2009]10号； c、宝鸡市土地收购储备中心[2008]35号《关于石坝河原万国建材市场用地规划定点的申请》； d、国家发改委发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》及相关要求； e、现场考察和调研搜集到的资料。 1.6 可研报告研究的范围 本报告重点是对“爱家小区”建设项目的建设背景和必要性及迫切性、项目建设地址及条件、建设内容及建筑方案、环境保护及节约能源、项目的组织、人员编制及培训、项目的管理及实施进度、投资估算及资金筹措、经济评价等内容进行可行性分析与论证，并编制可行性研究报告书，以供项目竞地单位决策之用。 1.7 项目建设内容及规模 “爱家小区”开发建设项目拟建于高新开发区西区的繁华地段，毗邻环境优美的人民公园与渭河生态公园，南依俊秀的秦岭，地处宝鸡市渭河南岸的经济、文化中心。该项目占地面积为18.432亩（不含代征道路）。 “爱家小区”建设应高标准定位，开发理念要新颖独特，兼顾商用、居家功能，成为城区一道靓丽的风景。以高层框剪结构为主，总建筑面积为65000平方米（不含地下建筑面积）。小区拟建设3幢18层住宅楼及配套的休闲广场、小型生态型停车场及配电室等公共基础设施。户型设计更加注重居室功能，力推以中套热销型为主，户型面积配比为：120～155平方米占总比例的85﹪，90～110平方米占总比例的15﹪。 项目用地的建设性质为商业、居住建设，宝鸡市土地收购储备中心拟对宗地进行收购，并通过公开招、拍、挂形式出让土地使用权。根据该宗土地的特点和地理位置，初步确定以“爱家小区”的规模及方案，以使该宗土地达到最佳的利用和较好的发挥其使用功能。“爱家小区”是一项“惠民”的安居工程，同时也是加快公园南路旧城改造步伐，改善城市面貌的重要举措，考虑到实际情况，先保证临街商业用房及高层住宅建设以及所必须的各类设施和绿化景观布局，其他如生态型停车场、文化娱乐设施等逐步到位，使投资与效益协调一致，提高资金的使用效益。 1.8 投资估算及资金筹措 经估算，“爱家小区”开发建设项目总投资为13968.55万元，其中工程费用8652.15万元，其他费用4608.40万元，建设期利息708.00万元。 本项目资金来源由项目建设单位统筹。经方案初步测算，建设单位应具备自有资金4190.00万元，融资1175.00万元，其余建设资金可从销售资金补充。 1.9 项目效益分析 经计算，“爱家小区”开发建设项目年投资利润为2.64%（含建设期利息），计算期6年内利润总额为2216.01万元；全部投资财务内部收益率为15.42%，高于本项目设定的8%的基准值；全部投资回收期为3.43年（含建设期3年）。不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力，本项目经济分析可行。 报告从“爱家小区”项目用地的实际情况出发，提出了行之有效的开发建设方案，建筑风格结合现代文明城市的设计理念，具有经济、合理、投资省的特点。总之，该项目的实施具有良好的环境效益、社会效益和经济效益。 第二章 项目建设的背景及必要性 2.1 项目建设的背景： “爱家小区”开发建设项目是在省委、省政府全面实施“民生八大工程”和市委、市政府为“改善城市环境、提高城市品位、