中心商业项目可行性分析报告.docVIP

第一章 前言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合摩根中心项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。 2、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 3、对项目进行投资分析和风险分析。 4、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、摩根中心项目已报规确定的扩初方案(中外建设计方案)； 2、国家建设部及武汉市颁布的相关法律与政策； 3、武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准； 4、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目背景 1、地块指标： (1) 地块技术指标： 项目占地：8364.96㎡ 总建筑面积：95389.64㎡ 上部建筑面积:79877.84 ㎡15511.80 ㎡1~4层裙房商网面积:13652.21 ㎡24516.75 ㎡41708.88 ㎡、发展历程——由单一功能布局向多元化产品体系升级2006年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程：第一代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理：公共卫生间，建筑、装修标准低，多数无电梯。典型代表为：政府机关办公楼、单位改建出租商务楼。第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间：建筑、装修标准高，有竖向交通安排：但不能24小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。典型代表为：武汉招银大厦、武汉广场。第三代商务楼(3S住商物业)，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排：24小时全天候开放，适合新经济需求，建筑、装修标准高。住商楼一般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。典型代表为：兆富国际大厦、鹏程时代。第四代商务楼（城市综合体）：在2006年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商业广场于一体的建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。典型代表：新世界中心、时代豪苑、中建工行广场等。、2006年市场回顾——城市综合体引领市场新导向1、第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。在2006年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场、世贸大厦、瑞通广场、汉元中心等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大。2、市场发展出现分水岭，商业区、商务区写字楼价格悬殊。2006年在写字楼市场出现的另外一个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步分流，形成写字楼分布的两大特点，且商务区的写字楼表现出更为强劲的市场竞争力，这一特点在商业更为发达的江北片区表现得更为明显。建设大道成为商务写字楼的集中区域，解放大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区。在出租率以及销售价格上，建设大道上的写字楼表现更为抢眼。建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在11000～13000元/之间，租赁价格集中在75元/㎡?月左右，总体来看呈上升趋势。而商业区写字楼武广片区销售价格在6000元/㎡左右，租赁价格集中在40元/㎡?月左右，其中某楼盘更是从96年入市时的10000元/米下降到了4000元/米，租赁价格也从当初的60/㎡?月下降到现在的30/㎡?月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。3、城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。在2006年的写字楼市场，城市综合体一跃成为写字楼市场新的主角。城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集的主要建筑形态，是写字楼市场发展的重要方向。2006年，武汉出现的城市综合体主要有万豪?联邦中心、新世界中心、时代豪苑、光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山一角，规划建设中的永清商务区（武汉新天地）、王家墩中央商务区以及在光谷广场、武汉经济技术开发区，均有规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式、建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。、2007年市场展望——中部崛起推动写字楼市场发展进入“