同致行-中航香水郡阶段性营销执行报告汇报稿讲解.ppt

本次汇报的核心目标 本阶段工作纲要 本阶段工作重点 阶段营销工作截点 项目价格调整策略 1、2号楼原则上不进行销控 原因：1、2号楼作为首批推出单位，数量相对较少而户型较小，根据预测需求、供应量比例趋于合理；如果强行再销控容易引发客户不满；我司已经根据市场行情将价格做高；以价格杠杆对1、2号楼进行销售控制，如此对项目的整体销售将更加有力； 3A、3B、3C个别剩余单位销控 原因：该部分单位已所剩有限，而需求量极大，即使利用价格杠杆也很难控制销售，故建议进行个别单位销控，以带动后期小高层单位的销售。 * 2004.8.20——2004.10.1 中航 · 香水郡 阶段性营销执行报告 □ 深入沟通本项目营销思路 □ 明确本阶段重点工作安排 ? 工作事项 责任单位 完成起始时间 1 项目解筹 中航、同致行、鼎成、媒体 8.25－9.25 2 秋交会参展事宜 中航、同致行、鼎成、展位公司 8.30－10.5 3 媒体广告执行方案 鼎成、同致行、中航、媒体 8.20－9.30 4 A1、A2样板房装修 装修公司、同致行、中航 8.20－9.30 5 影视宣传片制作 影视公司、中航、同致行、鼎成 8.10－9.12日前 6 销售物料筹备 鼎成、中航、同致行 9.1－9.15 7 看楼通道包装 制作公司、中航、鼎成、同致行 9.1－9.15 8 开盘活动筹备 中航、同致行、鼎成 10．10前 明确合作各方的职责，共同实现项目顺利销售！！ 项目解筹策略执行 秋交会参展 广告投放与执行 秋交会参展 9月25日 1、2号楼解筹 10月1日—5日 秋交会 执行流程，控制过程 现场为主，专车带客 9月10—9月20日 1、2号楼价格试算 预约试算，公示销控 12月20日—25日 圣诞节 10月24日 3、5、6号楼公开选房 现场造势、集中选房 活动促销、突破难点 9月10—9月20日 1、2号楼价格试算 执行方式： 电话预约—分批试算，公示销 控单位、预计解筹率，明细（调整）解筹方案、解筹流程、人员安排等 确定1、2号楼价格及公示内容、价格试算 必要条件： 执行目的： 了解客户价格接受程度，完善解筹方案，实现高的解筹率。 执 行 人： 同致行 9月25日 1、2号楼解筹 执行方式： 必要条件： 执行目的： 执 行 人： 同致行、中航 1、2号楼成功解筹，并有针对性地制定下阶段解筹策略。（若同期其它单位也可以取得预售资格证，则可以将其它单位一起发售，同时列入价格试算单位范畴。） 试算—选房—交定金—签认购书 样板房、预售证、价格试算 10月1日 秋交会 执行方式： 必要条件： 执行目的： 执 行 人： 中航、同致行、展位设计公司 展示楼盘形象及品牌，继续认购小高层VIP卡 定展位—展位设计—展示—积累客户 展位、参展物料、礼品、文艺表演、两辆看楼专车 10月24日 3、5、6号楼公开选房 执行方式： 必要条件： 执行目的： 执 行 人： 同致行、中航、礼仪公司 整体销售，消化小高层VIP客户，迎接楼盘销售高潮，推广中航地产品牌 现场活动—选房—签认购书 小高层样板房、示范园林、预售证、试算 12月20日—25日 圣诞节 执行方式： 必要条件： 执行目的： 执 行 人： 同致行、中航、礼仪公司 针对性消化剩余单位 现场活动—选房—签认购书 礼品、现场包装 皓月花园 日出印象 香水郡 中 低 高 形 象 价 格 4400 3900 ≈ 4300 品 牌 中 低 高 销售率 一般 优 优 项目整体价格策略 1号楼 2号楼 4000 4158 4237 4490 4539 4513 4206 4080 4332 4278 3A号楼 3B号楼 3C号楼 3D号楼 5号楼 6号楼 整体 策略思想：在“静态调差系数基数”基本保持不变的情况下，以组团整体和细节调差的方式，来实现或平衡各相邻户型之间的价格差 ；多层认筹量已经超过400个，而小高层不到300个，故多层提价较多，而小高层部分单位不提价，否则有可能压制小高层的滞销。根据同致行操盘经验，具体动态定价必需依据“客户需求”而定。 注：该部分价格还会根据地铁规划明朗后进行局部调整。 销控策略 小高层单位不进行整体销控，可根据市场灵活处理，但价格提升可通过前期销售实际进行调价来实现。 原因：小高层位置较佳单位大部分已经被中航内部消化，也存在较佳单位供应量相对不足的情况；从龙华市场接受度分析及VIP卡认购现状来看，小高层单位是本项目销售难点产品，而小高层预期采取整批推出的推售方式，故具体销控与否需遵照销售现场情况 7月1~6 7~12 13~18 19~24 25~30 8月1~6 9月1~6 10月1~6 报纸广告 户外广告 网络广告 电视广告 车体广告 主诉点 策 略