关于开发商囤地综合报告讲解.ppt

3.2 现在开发商囤地方法 拖延竣工和销售时间的好处(变相囤地)不仅土地增值带来的收益外而且整个区域的城市建设已经高度成熟,房子更容易卖出好价钱，虽然国家制定了很多相应的政策，但上有政策下有对策。开发商可以通过不断调整规划出让方案、延缓施工时间,或者寻找府策漏洞等多种办法,巧妙地变相囤”,而使得府找不到理由收回土地。真是花样百出！ 1 故意造成规划上的缺陷，使批准时间拖延 2 买熟地开发，故留留下一两处房屋(钉子户)故意不拆迁 3 很快完成项目建设，但在销售(先买后卖)上是一拖再拖 4 使用原来部分方法：政府捉住也没有话说，安然囤地 3.2 现在开发商囤地方法 3.3 未来发展趋势 开发商抢地潮源于地方政府供地地潮，主要原因：主流开发商在调整城市布局，并看好核心城市预期；去年销售情况普遍较好，房企资金充裕；最主要的是补货 (规模较大的主流开发商，为了避免销售额下降，还要争取一定幅度的增长，不得不补货，否则就会导致销售额及行业排名、城市市场占有率下降)。过去10年(2004~2013)我国政府严重患上土地依赖症，但随着经济发展，地方财政由土地出让开始往其他经济领域转移，地方供地也会逐渐减少并且土地储备之于房企愈发显现出双刃剑作用：难以为继肯定不行（近几年被洗牌出局的企业大都是土地断顿所致），过量囤地又必然使存货量和资金成本增加，周转率降低，总应有一个“刚好”值或区间。 根据企业产品战略决定拿什么地，根据企业市场战略决定在那里拿地 综合考虑土地储备面积、土地储备货值、土地存续比决定土地存储量 （土地不是存越多越好） 用权益规划建筑面积和存续比来衡量年度拿地量，研究市场周期，考虑企业开发能力和去化情况做到逆市拿地，旺市卖方。 3.3 未来发展趋势 判断宗地属性、价值实现潜力、确定项目适合置入那几条产品线、确 定项目定位和成本，决定可购买低价，不再胡乱出价购地 少投资前期投入大、现金平衡时间长土地(重庆、贵阳)，资金投向 业绩速增、现金流更优的短平快项目(房地产转型)。 企业成长性、发展潜力指标(土地储备、销售增长率、利润增长率、总资产增长率)以土地储备为重点转到以销售增长率和利润增长率为主。 恒大冰泉、恒大足球俱乐部 新湖产下蔬菜大棚 3.4 东西方囤地方法不同及原因 我国土地是国有或者地方所有，而国外是私人拥有，我国初期囤地行为也是由外国引进，那国外是如何囤地？与我国不同的根本原因是什么呢？ 4 个人看法 囤积土地现象难以遏制，最重要的原因还是土地利益丰厚。实现土地囤积利益是囤积土地的根本目的。我国的国情决定了土地稀缺，物资的稀缺必然导致这种物资价格上涨，土地也不例外，因此土地囤积收益非常丰厚，自然成为开发商囤积土地的原始动力。囤地是百害无一利，对国家来说：囤地没有考虑国家利益，房地产市场下滑，银行、购房者、股民是受害最大，严重影响国家利益和社会利益。对人民来说：囤地多，开发地少，房价高人民买不起房，抱怨多社会不公平现象更多。对经济：短期可以催进经济发展，带动大量资金，但长时间会导致资金的聚集，影响其他经济发展，很可能导致金融危机。但在我国发展阶段，这段现象不可避免。好在政策及时完善政策、打压囤地、严惩囤地，房逐渐供应达到饱和，囤地也就逐渐减少。 感谢 关于房地产开发商囤地获利 综合报告 张平，周飞 2014年03月 演讲人：张平 目录 1 引言 2 囤地利弊及国家政策 3 囤地方法改变及东西方国家不同 会讲目录结构 4 个人看法 从1992年国家放下土地批租的审批权，全国掀起了房地产开发的热潮大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨到今天。虽然其中有些阶段房价下跌，但总体趋势是在上涨。在此期间，房地产开发商看到一定前景并且在国家大力支持下，钻政府的空子买大量土地，对外高位抛售股票和增发新股融资，在资金满足下再次囤地。这样进行一个死循环，随着改革开发需要房子的人越来越多，房价越来越高，囤地越囤越多，开发商的利润越来越大，因此这种情况越来越严重。以2007年开始，这一幕疯狂上演。随着这种现象发生，银行和股市的大部分钱沉淀在土地上，若房价一直不断的上升可能会使我国金融体系的崩溃，若房价的下铁到时候受害的只是那些股民。及时控制囤地现象是很必然的。 1引言 无限循环 Text in here 筹集资金（股票、银行） Text in here 开发商囤地 Text in here 房价暴涨 Text in here 房子供不应求 经济崩溃，导致经融风暴 2囤地利弊及国家政策 房地产开发商囤地好处及风险 囤地对国家造成的影响 政府如何实现对囤地的打压及控制 面对国家政策房地产开