国际购物中心项目建设投资可行性分析报告.doc

目 录 第一章 总 论 1 第二章 项目背景与建设的必要性 8 第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析 15 第四章 场址选择与建设条件 17 第五章 建设用地与相关规划 23 第六章 总体设计方案 24 第七章 组织机构和实施进度 39 第八章 节能分析 42 第九章 资源开发及综合利用情况 50 第十章 项目招标方案 51 第十一章 投资估算与资金筹措 56 第十二章 生态环境影响分析 59 第十三章 经济影响分析 64 第十四章 社会影响分析 67 第十五章 结论 70 一、项目名称及承办单位 1、项目名称 胜芳国际购物中心 2、项目承办单位 霸州市汇景房地产开发有限公司 二、项目编制依据 1、《河北省固定资产投资项目核准实施办法》（冀政[2005]32号文件）； 2、《河北省建设项目招标方案和不招标申请报送和核准管理办法》（廊发改招标[2005]88号文件）； 3、《廊坊市城镇土地分等、基准地价和最低出让价格标准》（廊国土资[2005]1号文件）及相关地价管理规定； 4、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 5、《河北省建设项目概算其他费用定额》（河北省建设厅、河北省发展和改革委员会2004年）； 6、《霸州发展总体规划》； 7、项目开发单位提供的有关技术资料。 三、研究工作概况 霸州市地处京津保三角中心地带，由于市场规模偏小，档次较低，环境混乱，导致本地部分消费需求无法满足，消费群体外流，影响本地财政收入。同时，由于本市场地处三市核心，扼守国道枢纽，对于本市的城市形象也有非常大的影响。庞大的消费需求和低端的市场经营之间，存在着巨大的供需矛盾，胜芳国际购物中心的建设迫在眉睫。经过广泛、科学的多方案场址比选后，场址位置基本确定。为使项目尽快上报批准，项目单位委托廊坊市蓝德工程咨询有限公司进行可研的编制工作。我公司接受委托后，立即开始项目的前期准备及调研工作，按国家有关规定编制了《胜芳国际购物中心项目简介》。 本报告重点对项目建设的必要性、场址比选、工程技术方案、消防、环境保护、土地利用、投资估算及资金筹措等方面进行了研究。 四、项目提出的理由与过程 2003年以来，霸州市委、市政府认真落实科学发展观，在客观审视自身发展的基础上，确立了“寄希望于民营，寄希望于开放，寄希望于环境，寄希望于创新”的经济发展思路，大力推进经济结构的战略性调整和生产力布局调整，全面推进双向开放、城镇建设和农业产业化等项工作，实现了全市经济的持续快速健康发展。2007年，全市GDP完成160.3亿元，比上年增长19.5%；财政收入完成16.1亿元，比上年增长54.8%，创历史最高水平；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到14943元和5900元，分别比上年增长24%和12.8%。全市经济社会保持了快速健康发展的态势。 1、项目拟建地点 本项目位于霸州市胜芳镇，四至范围是：东临胜富路，南临规划路，西临规划路，北临70m宽大道。其优势在于区位合理，毗邻城市交通干道，道路通畅、交通便捷，配套市政设施完善，是理想的商业建设场所。 2、建设规模及内容 本项目总占地200000平方米（合300亩），其中建筑占地144600平方米，道路、广场占地面积40400平方米，绿化面积15000平方米。 总建筑面积512000平方米，具体建设内容如下： 建设内容 占地面积 （㎡） 层数 建筑面积（㎡） 结构形式 21600 3 64800 框架 灯饰城 21600 3 64800 框架 布艺城 21600 3 64800 框架 陶瓷卫浴城 21600 3 64800 框架 综合商务中心 1500 4 6000 框架 电器数码城 18900 4 75600 框架 服装城 18900 4 75600 框架 图书城 18900 4 75600 框架 地下车库 20000 合计 144600 512000 项目容积率2.46，绿化率7.50%，建筑系数72.30%。 3、建筑结构 主要建筑基础为静压预应力砼管桩及钢筋砼筏板基础，主体采用现浇钢筋砼框架结构；屋面采用张弦管桁架结构，霍高文整体屋面系统；外墙采用玻璃幕墙。内墙为干挂石材及铝板墙面等。 4、公共工程 给水：由市政给水。给水管线按生活、室外消防合用管道设计，给水管线在区内成环状管网布置，并引出两路与市政管线相连。市政给水压力P≥0.20Mpa。市政管线进入建筑红线处设置水井水表。室外消火栓保护半径不大于150米，间距不超过120米。 排水：本工程场区排水采用雨、污分流制。生活污水经化粪池处理后最终排入市政污水管。屋面及场地雨水经雨水管道收