汉府街客运站开发项目建设投资可行性研究报告书.doc

南京汉府街客运站开发项目 可行性研究报告 y 江苏苏地房地产咨询评估有限公司 二零零五年十二月 目 录 第一章 总论 3 1.1 项目概况与背景 3 1.2 项目建设的必要性 6 1.3 可行性研究报告编制的依据 7 1.4 可行性研究报告主要结论及建议 8 第二章 市场分析及预测 10 2.1 南京房地产市场宏观现状 10 2.2 商业用房市场分析 12 2.3 办公用房市场分析 16 第三章 建设规模和建设内容 20 3.1 建设规模 20 3.2 建设内容 21 第四章 建设方案 22 4.1 南京汉府街项目规划设计目标 22 4.2 南京汉府街项目的功能定位 23 4.3 建筑平面布置 23 4.4 建筑设计的要求 25 4.5 建筑结构主要形式 28 4.6 公用工程 28 第五章 环境保护及节能 29 5.1 环境保护 29 5.2 节能 30 第六章 实施进度 32 第七章 财务效益测算 33 7.1 项目投资估算 33 7.2 项目销售收入估算 37 7.3 该方案的财务评价 38 第八章 风险分析 41 8.1 敏感性分析 41 8.2 盈亏平衡分析 43 第九章 结论与建议 44 附表与附图 45 第一章 总论 1.1 项目概况与背景 1.1.1 项目建设概况 该项目地块总用地面积14000平方米,建设用地面积13400平方米,其它代征用地600平方米，规划用地性质为商业、办公。地块坐落于南京市玄武区长江路，东临梅园新村，南临长江路，西临总统府、东箭道，北临东箭道住宅小区。该项目地块附近有2W，68W，29W路等多路公交车经过；周围商服设施、区域的基础设施配套齐全，道路等级好，交通较便捷。该地段位于长江路文化一条街，周边历史遗迹、文化设施十分丰富。 地块南面：A南京图书馆新馆 B中山广场 C现代美术馆 D中央饭店； 地块东面：A梅园新村纪念馆B毗卢寺古代建筑风貌区C雍园近代建筑风貌区； 地块西面：A总统府（太平天国天王府 ） B南京1912休闲街区。 地块北面：东箭道住宅小区 1.1.2 项目建设背景 该地块座落玄武区长江路文化一条街，紧邻总统府，加之周围大行宫CBD商圈刚刚崛起，“南京1912”时尚酒吧区近在咫尺，未来这里将成为基础设施完善、人气兴旺的城市新商业、娱乐、休闲区。 1、玄武区概况 玄武区位于南京的东北部，东揽钟山，北依幕府，因境内有玄武湖而得名。区内环境优美，风光秀丽，是诸多名胜古迹荟萃之地，如中山陵、明孝陵、明故宫等各级文物保护点72处，是南京旅游景点最集中的地区之一。玄武区是南京的中心城区之一，区域面积80.97平方公里，人口约46万，是南京军区机关和南京市委、市政府所在地。玄武区风景秀丽、历史悠久。区域内有著名的钟山风景区和玄武湖风光带，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌，绿化覆盖率达58%以上。自公元229年孙权迁都建邺开始，玄武区曾是东吴、东晋及南朝宋、齐、梁、陈六朝宫阙御苑所在地，明朝初期的紫禁城、明太祖朱元璋的陵寝明孝陵、清朝太平天国的天王府、近代孙中山的临时大总统府以及中山陵等名胜均在区域范围内。 图1-1 建设项目规划限制图 2、梅园新村历史街区概况 梅园新村历史街区位于长江路文化街东端汉府街两侧，因拥有国家级文物保护单位——中共代表团办事处旧址而闻名。除文物建筑外，街区现存大量的民国时期风格各异的住宅建筑，整体风貌格局保存完好，具有极大的保护价值，更因为其独特的风貌格局、独具的文化内涵和良好的区位条件而具备极大的利用潜力。梅园新村历史街区是《南京历史文化名城保护规划》共划定的10个历史文化保护区之一，规划要求将中共代表团办事处旧址与梅园新村历史街区的保护相结合，重点保护文物建筑及其相关的历史环境，以及街区内民国时期居住建筑的风貌特色，按照历史街区的保护要求和方法，划定保护范围，制定保护措施，提出建筑环境整治的规划要求。  梅园新村历史街区周边关系图 梅园新村历史街区保护范围内的建设应以取得与核心地段协调统一的环境风貌为原则。建筑形式以坡屋顶为主，色彩以灰色为基调，体量适中，高度原则上控制在15米以内。毗卢寺建筑群也在该历史街区保护范围之内，为明清风格的佛教建筑群，其主体建筑万佛楼为复建仿明清建筑，楼高30米，对这组建筑的风貌、高度等应针对具体情况，区别对待。对区内其它不合控制要求的建筑，则应逐步予以搬迁或拆除重建。 规划要求保护梅园新村历史街区核心地段的传统建筑、构筑物、道路街巷所共同构成的传统风貌。其中对办事处旧址文物建筑